1031 Transakcje wymiany przychodu z tytułu podatku dochodowego: Bogactwo budynku poprzez nieruchomości

Czy możliwe jest budowanie dobrobytu i osiągnięcie amerykańskiego marzenia w czasie, gdy nie tylko gospodarka amerykańska, ale i światowa znajduje się w poważnej recesji? Chociaż wielu ludzi jest bezrobotnych i zmaga się z płaceniem rachunków i stawianiem jedzenia na stole, istnieje ogromna szansa dla tych, którzy mają zdolność i determinację do zakupu nieruchomości. Jeśli spojrzymy na historię, zobaczymy, że trudne gospodarczo czasy zawsze stwarzają okazję do budowania dobrobytu.

Posiadanie nieruchomości tradycyjnie nazywane jest amerykańskim snem . â” Osiągnięcie amerykańskiego snu jest wspaniałym uczuciem, ale jeszcze lepiej jest posiadać nieruchomość i wykorzystać przepisy 1031 odroczonego podatku âlike-kindâ” do budowania dobrobytu. Często zdarza się, że właściciele nieruchomości chcą sprzedać swoje nieruchomości i odroczyć podatki. Myślą, że proces jest po prostu sprzedać swoją nieruchomość i wypełnić formalności związane z wymianą podobnych rzeczy, gdy składają zeznanie podatkowe. Niestety, ci, którzy nie zwracają się o profesjonalną poradę, mylą się, a rezultat kończy się tym, że kosztują ich pieniądze.

Kwalifikacje do 1031

Ustawa o odroczeniu podatku dochodowego 1031 jest bardzo specyficzna i obejmuje ścisłe terminy sprzedaży nieruchomości i zakupu nieruchomości zastępczej. Poza ramami czasowymi, które muszą być przestrzegane, istnieją inne wymogi, które muszą być spełnione, aby pomyślnie zakwalifikować się do wymiany podobnego rodzaju.

Po pierwsze, aby kwalifikować się do odroczenia płatności podatku 1031, nieruchomość musi być utrzymywana do celów produkcyjnych w handlu lub działalności gospodarczej, lub do celów inwestycyjnych, i musi być wymieniona na nieruchomość typu “âlike-kindâ”, która również będzie utrzymywana w tym samym celu. Like-kind” nie oznacza dokładnie tego samego. Na przykład nieruchomość wynajmowana w jednej rodzinie może być wymieniona na magazyn, centrum handlowe, budynek biurowy lub nieruchomość gospodarstwa rolnego.

Po ustaleniu, że nieruchomość kwalifikuje się do wymiany tego samego rodzaju, muszą być spełnione wymogi dotyczące okresu identyfikacji i okresu wymiany, aby kwalifikować się do odroczenia podatku. Nieruchomość wymieniana musi zostać zidentyfikowana w ciągu 45 dni kalendarzowych od przekazania odstąpionej nieruchomości.

Jednakże, w odróżnieniu od innych terminów podatkowych, które przesuwają się na następny dzień roboczy, jeśli termin przypada na weekend lub święto, okres identyfikacji nie ulega przedłużeniu w żadnych okolicznościach. Nieprawidłowe spełnienie tego wymogu jest czynnikiem hamującym transakcję i może kosztować podatnika dziesiątki tysięcy dolarów w postaci niepotrzebnych podatków. Najlepiej jest zidentyfikować wiele nieruchomości w okresie rozliczeniowym, abyś mógł mieć plan awaryjny na wypadek, gdyby Twój pierwszy wybór padł. W świecie nieruchomości, transakcje upadają dość często z różnych powodów. Kupujący zbyt często znajdują nieruchomości i przywiązują się do nich emocjonalnie. Nie powinno być żadnego przywiązania emocjonalnego do nieruchomości, jeśli jesteś poważnym inwestorem nieruchomości zainteresowanym czerpaniem zysków z nieruchomości inwestycyjnej.

Po pomyślnym zidentyfikowaniu nieruchomości zastępczej, zakup musi być dokonany w terminie wcześniejszym z 180-dniowego okresu wymiany lub w terminie wymagalności złożenia federalnego zeznania podatkowego podatnika za rok, w którym nieruchomość została zrzeczona się, łącznie z przedłużeniami. Jeżeli spełnione są wymogi dotyczące wymiany tego samego rodzaju, a podatnik nabywa nieruchomość zastępczą o wartości równej lub większej niż wartość nieruchomości, której zrzeczono się, to podatnik będzie miał w pełni odroczoną płatność podatku.

Rola wykwalifikowanego operatora

Poza wymogami omówionymi powyżej, giełda odroczona podatkowo wymaga, aby sprzedający korzystał z usług wykwalifikowanego pośrednika, który zajmie się procesem wymiany oraz środkami ze sprzedaży zrzeczonej się nieruchomości. Zbyt często sprzedający nie zdaje sobie sprawy z tego, że wykwalifikowany pośrednik musi obsługiwać proces wymiany i przechowywać wpływy ze sprzedaży w depozycie. Jeżeli sprzedający faktycznie lub w sposób konstruktywny odbiera wpływy pieniężne, odroczenie terminu płatności podatku zostaje zakończone. W związku z tym konieczne jest, aby sprzedający skorzystał z usług renomowanego, wykwalifikowanego pośrednika, który będzie obsługiwał wymianę odroczoną podatkowo 1031.

Kwalifikowany pośrednik naprawdę musi być wykwalifikowany lub proces wymiany 1031 odroczenia podatku może przekształcić się w katastrofę â i nie każdy może być wykwalifikowanym pośrednikiem. Krewni lub ktokolwiek, kto w ciągu dwóch lat przed wymianą działał jako sprzedający adwokat, księgowy, broker nieruchomości lub agent, są zdyskwalifikowani od bycia wykwalifikowanym pośrednikiem. Niestety dla sprzedawcy, osoby, które są w ich zaufanym kręgu wewnętrznym nie mogą działać jako ich wykwalifikowany pośrednik.

How to Achieve a Successful Tax-Deferred Exchange

Kwalifikowany pośrednik ułatwi przeprowadzenie 1031 transakcji wymiany odroczonej pod względem podatkowym i przeprowadzi sprzedającego przez proces prowadzący do pomyślnej wymiany odroczonej pod względem podatkowym. Osiem kroków do pomyślnego przeprowadzenia transakcji wymiany 1031 z odroczonym terminem rozliczenia podatkowego obejmuje następujące etapy:

1. Nawiąż kontakt zakupowy z kupującym dla zrzeczonej się nieruchomości. W umowie należy zawrzeć “klauzulę o współpracy” cedującą umowę na kwalifikowanego pośrednika.

2. Należy przygotować dokumentację wymiany. Skontaktuj się z wykwalifikowanym pośrednikiem w celu rozpoczęcia procesu wymiany odroczonej pod względem podatkowym. Kwalifikowany pośrednik przygotuje umowę wymiany i zleci wykonanie umowy kupna-sprzedaży swojej firmie.

3. Zamknięcie zrzeczonej się nieruchomości. Nieruchomość zostanie przekazana kupującemu, a wpływy pieniężne ze sprzedaży zostaną dostarczone do wykwalifikowanego pośrednika.

4. Kwalifikowany pośrednik przechowuje wpływy pieniężne i dostarcza formularze niezbędne do identyfikacji nieruchomości zastępczej w ciągu 45-dniowego okresu identyfikacji. Należy zidentyfikować wiele nieruchomości w celu ochrony przed wszelkimi awariami w ostatniej chwili.

5. Zawrzeć umowę kupna nieruchomości zastępczej, która jest identyfikowana. Umowa powinna zawierać klauzulę o współpracy, podobnie jak umowa kupna dotycząca sprzedaży zrzeczonej się nieruchomości.

6. Przy zakupie nieruchomości zamiennej należy przygotować dokumentację wymiany. Umowa zostanie przekazana wykwalifikowanemu pośrednikowi, zawiadomienie o przekazaniu zostanie przekazane sprzedającemu nieruchomość, a instrukcje zostaną przesłane do agenta rozliczeniowego.

7. Następuje zamknięcie dla obiektu zastępczego. Kwalifikowany pośrednik przekazuje nabywcy wpływy z wymiany w celu nabycia nieruchomości zastępczej, a sprzedawca przekazuje nieruchomość zastępczą. Należy pamiętać, że zamknięcie musi nastąpić we wcześniejszym z następujących terminów: 180 dni od daty zamknięcia zrzeczonej się nieruchomości lub od daty wymagalności federalnego zeznania podatkowego podatnika.

8. Zakończenie procesu wymiany następuje. Kwalifikowany pośrednik dostarczy Państwu wszystkie dokumenty dotyczące wymiany, w tym dowód otrzymania i wypłaty wszystkich środków z wymiany. Formularz 8824, Like-Kind Exchanges (oraz Section 1043 Conflict-of-Interest Sales) , należy złożyć w zeznaniu podatkowym podatnika informującym IRS o odroczonej wymianie 1031.

Giełda typu “like-kind” jest doskonałym narzędziem, które inwestorzy w nieruchomości mają do dyspozycji, aby odroczyć podatki od zysków kapitałowych. Jak już wcześniej wspomniano, proces wymiany tego typu jest przeznaczony tylko dla nieruchomości inwestycyjnych. Sprzedaż głównego miejsca zamieszkania nie kwalifikuje się do odroczenia podatku 1031. Zyski ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania mogą być wyłączone na mocy sekcji 121 Kodeksu. Samotni podatnicy mogą wykluczyć zyski do $250,000, a para małżeńska składająca wniosek wspólnie może wykluczyć zyski do $500,000. Należy również pamiętać, że domy wakacyjne, które nie są wynajmowane, nie są uznawane za nieruchomości inwestycyjne, a zatem nie kwalifikują się do wymiany odroczonej podatkowo.

Odroczone podatkowo giełdy są potężnym narzędziem, jeśli są właściwie wykorzystywane. Są one bardziej złożone niż pojawiają się na powierzchni. Dlatego też, inwestorzy, którzy chcą sprzedać nieruchomość korzystając z prawa podatkowego odroczonej wymiany muszą skontaktować się z profesjonalistą w zakresie planowania, zanim zdecydują się na sprzedaż swojej nieruchomości inwestycyjnej. Jeden nieudany krok lub jeden nieudany termin może mieć negatywny wpływ na powodzenie transakcji. Jednakże, udana giełda 1031 z odroczoną płatnością podatku daje większą siłę nabywczą i pomaga budować bogactwo, które w przeciwnym razie może nie być możliwe.

Like-Kind Exchange Example

Przyjrzyjmy się poniższemu przykładowi, aby zobaczyć różnicę w sile nabywczej transakcji sprzedawanej przy użyciu giełdy z odroczoną płatnością podatku w porównaniu z nieopodatkowaną sprzedażą.

  • $1,000,000 wzrost aprecjacji x 15% = $150,000
  • 100 000 USD odzyskanie amortyzacji x 25% = 25 000 USD

Inwestor nabywa budynek magazynu handlowego na cele inwestycyjne w 2004 roku za 800.000 dolarów. W 2012 r. inwestor decyduje się na sprzedaż nieruchomości i zakup podobnej nieruchomości zastępczej. Fakty transakcji są następujące:

  1. Aktualne saldo hipoteki na tej nieruchomości wynosi 600.000 dolarów.
  2. Nieruchomość została doceniona do 1.800.000 dolarów z ostatniej wyceny dokonanej 15 dni temu.
  3. Odpis amortyzacyjny za nieruchomość wynosi 100.000 dolarów.

Jak pokazano powyżej, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana za obecną wartość 1,8 mln USD bez odroczenia podatku, podatek od zysków kapitałowych wyniesie 175.000 USD. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana z odroczoną płatnością podatku, podatek od zysków kapitałowych będzie zerowy. Nie sprzedając nieruchomości z odroczoną płatnością podatku, inwestor będzie miał 1.025.000 USD na ponowną inwestycję, a przy podobnej wymianie, inwestor będzie miał 1.2 miliona USD na zakup zastępczej nieruchomości. Zakładając 30-procentową zaliczkę na poczet zastępczej nieruchomości, odroczona transakcja wymiany daje inwestorowi możliwość nabycia nieruchomości o wartości 4 mln USD, w porównaniu z 3.416.667 USD, jeśli sprzedaż nie nastąpi w ramach odroczonej transakcji wymiany.

Odroczone podatkowo giełdy wkrótce staną się bardziej popularne niż kiedykolwiek w naszym życiu. W obecnej sytuacji gospodarczej, w której inwestorzy mają możliwość zakupu za grosze obligacji za dolara, duże zyski zostaną zrealizowane, gdy gospodarka się odwróci, a wartość nieruchomości zacznie rosnąć. Jedni wezmą pieniądze, zapłacą podatki i dokonają innych korzystnych dla nich w tym czasie inwestycji, podczas gdy inni będą dążyć do giełdy odroczonej podatkowo, próbując odroczyć podatki, zwiększyć siłę nabywczą i portfel oraz budować bogactwo.

Jako profesjonalista, musisz nie tylko doradzać swoim klientom w zakresie prawa wymiany 1031, ale także pomagać im zrozumieć prawo i sposób wykorzystania tego procesu do budowania dobrobytu. Nie ma większej satysfakcji jako profesjonalista niż zobaczenie, jak Twoi klienci odnoszą sukcesy i wiedzą, że pomogłeś im osiągnąć bogactwo. Zarabianie pieniędzy jest wspaniałe, ale zapewnienie klientom doskonałej obsługi i doskonałej wiedzy przynosi najlepszą satysfakcję!