A Guide to the Tax Rules of Mortgage Refinancing

Ostatnie spadki stóp procentowych skłoniły miliony gospodarstw domowych do refinansowania swoich kredytów hipotecznych. Pożyczkobiorcy, którzy refinansowują, muszą zapoznać się z trudnymi zasadami podatkowymi dotyczącymi tego, co jest lub nie jest możliwe do odliczenia przy spłacie odsetek. Oto kilka przypomnień na temat tego, jak te zasady działają.

Weź pod uwagę klienta, który jest właścicielem prywatnej rezydencji. Jest on wart więcej niż pozostała kwota główna kredytu hipotecznego. Pożyczkodawca jest skłonny zezwolić na refinansowanie na kwotę większą niż saldo istniejącej hipoteki. Przepisy podatkowe pozwalają klientowi na odliczenie odsetek od kredytu refinansowego, o ile jest on na tę samą kwotę co istniejące saldo. Ale czy klient ma również prawo do odliczenia odsetek za tę część refinansowania, która przekracza istniejące saldo? I czy ma znaczenie, że klient planuje przeznaczyć większość nadwyżki wpływów z refinansowania na spłatę zadłużenia z tytułu kart kredytowych?

To, czy kredytobiorcy są uprawnieni do odliczenia odsetek od kwoty nadwyżki, zależy od sposobu wykorzystania przez nich wpływów z refinansowania oraz od kwoty tych wpływów. Jeżeli kredytobiorcy wykorzystują nadwyżkę kwoty kredytu hipotecznego na zakup, budowę lub znaczne ulepszenie głównych lokali mieszkalnych, czyli całorocznych lokali mieszkalnych lub drugich lokali mieszkalnych, takich jak rekolekcje wakacyjne, ich płatności odsetek podlegają zasadom dotyczącym kredytów na zakup domu. Zasady te pozwalają im na odliczenie całości odsetek, o ile nadwyżka wraz ze wszystkimi innymi kredytami na zakup domu nie przekracza 1 miliona dolarów (500.000 dolarów dla par małżeńskich składających oddzielne zwroty).

Jednak gdy kredytobiorcy wykorzystują nadwyżkę do innych celów, inny zestaw zasad zakazuje dokonywania odliczeń z tytułu spłat odsetek od “kredytów konsumenckich”. Ta szeroko zakrojona kategoria obejmuje rachunki za karty kredytowe, pożyczki samochodowe, wydatki medyczne i inne długi osobiste, takie jak zaległe federalne i stanowe podatki dochodowe. Istnieje jednak ograniczony wyjątek dla odsetek od kredytów studenckich, jedno z tych odliczeń “powyżej linii” w celu uzyskania skorygowanego dochodu brutto.

Jednak większość kredytobiorców jest w stanie obejść te ograniczenia w zakresie odliczeń z tytułu odsetek od kredytów konsumenckich, dzięki zasadom dotyczącym kredytów na zakup nieruchomości. Zasady te pozwalają im na odliczenie całości odsetek, pod warunkiem, że kwota przewyższająca istniejącą hipotekę plus wszystkie inne pożyczki na zakup domu nie przekracza 100,000$, spadając do 50,000$ dla par małżeńskich składających oddzielne zwroty. Nie ma znaczenia, w jaki sposób pożyczkobiorcy wykorzystają te zyski.

Jeżeli refinansowane przez nie kredyty są częściowo kredytami na zakup nieruchomości mieszkalnych, a częściowo kredytami na zakup nieruchomości mieszkalnych, ogólny limit wynosi 1,1 mln USD, co stanowi połączenie długu z tytułu nabycia nieruchomości mieszkalnych w wysokości 1 mln USD oraz długu z tytułu kapitału własnego w wysokości 100.000 USD. (Liczba ta spada do 550.000 USD dla par małżeńskich składających osobne wnioski). Gdy kredyty przekroczą pułap 1 mln USD w przypadku kredytów na zakup nieruchomości mieszkalnych i 100.000 USD w przypadku kredytów na zakup kapitału własnego, nadwyżka ta jest zasadniczo klasyfikowana jako nie podlegający odliczeniu udział własny. Ogólny odpis podlega wyjątkom w odniesieniu do wpływów z pożyczek wykorzystywanych w celach biznesowych lub inwestycyjnych.

Kolejne ograniczenie dotyczy stale rosnącej liczby kredytobiorców obciążonych alternatywnym minimalnym podatkiem. AMT pozwala na odliczenie odsetek od kredytów na zakup domu w wysokości do 1 miliona dolarów (500.000 dolarów w przypadku małżeństw składających oddzielne wnioski). Przepisy AMT odmawiają jednak dokonywania jakichkolwiek odliczeń z tytułu odsetek od pożyczek na zakup domu w przypadku pierwszego lub drugiego domu, chyba że wpływy z tej pożyczki są wykorzystywane na zakup, budowę lub znaczną poprawę warunków mieszkaniowych.

Więcej szczegółów można znaleźć w IRS Publication 936.

Powiązany artykuł:

Jak uzyskać ulgi podatkowe w Twoim domu

O autorze:

Julian Block pisze i praktykuje prawo w Larchmont w Nowym Jorku, a wcześniej pracował w IRS jako agent specjalny (śledczy w sprawach karnych) i adwokat. Więcej na ten temat można znaleźć w “Przewodniku Juliana Blocka na temat oszczędności podatkowych”, dostępnym dla Kindle na stronie Amazon.com oraz w wersji drukowanej na stronie julianblocktaxexpert.com.