Co należy powiedzieć klientom o umowach leasingowych

Gdy właściciele nieruchomości zawierają umowy najmu swoich nieruchomości, ich doradcy rutynowo zawierają umowy rzemieślnicze, które zawierają wszelkiego rodzaju zapisy o płycie kotłowej. Na przykład, doradcy nakazują swoim klientom podpisywanie umów, które wymagają od najemców zwrotu nieruchomości w tak dobrym stanie, jak w momencie ich otrzymania lub ponoszenia w inny sposób kosztów ich konserwacji, renowacji, wymiany itp.

Przypominam klientom, w których gospodarstwach znajdują się nieruchomości do wynajęcia, jak ważne jest dla leasingodawców zweryfikowanie, czy ich doradcy dokładnie rozważają, jakich słów użyją w odniesieniu do postanowień dotyczących zwrotu należności. Dlaczego, zastanawiają się klienci, czy sformułowania mają znaczenie?

Wyjaśniam, że użyte słowa mogłyby określić zakres, w jakim leasingodawcy są uprawnieni do odpisów amortyzacyjnych. Mówiąc prościej, Internal Revenue Service spoilsports może nakazać leasingodawcom utratę odpisów amortyzacyjnych, gdy umowy leasingowe przewidują, że zwrócone nieruchomości muszą być w stanie «pierwszej klasy».

Klienci stają się uważni, gdy powołuję się na decyzję Piątego Obwodowego Sądu Apelacyjnego z 1978 r. ( Royal St. Louis, Inc. v. U.S. , 578 F.2d 1017). Stwierdził on, że IRS prawidłowo odmówił odliczenia z tytułu amortyzacji wyposażenia i sprzętu hotelowego przez właściciela, którego najemca był umownie zobowiązany do utrzymania ich «w stanie pierwszej klasy, zastępując je takim samym, gdy było to konieczne do tego celu».

Wpisz swój adres e-mail, aby otrzymywać nasze e-maile.Wpisz adres e-mail *Enter email addressSign up

Adwokaci IRS odcięli się od sprawy. Przypomnieli sądowi, że brzmienie umowy najmu samego budynku jest znacznie mniej wymagające. Umowa zobowiązywała najemcę jedynie do zwrotu budynku «w dobrym stanie, z wyjątkiem rozsądnego zużycia».

W przypadku braku wyjątku dotyczącego «zużycia» mebli i wyposażenia, sąd zerwał ten wyjątek. Stwierdził, że leasingodawca i leasingobiorca zamierzają przyjąć na siebie większe zobowiązanie w odniesieniu do tego rodzaju nieruchomości, «tak aby wykluczyć stratę ekonomiczną leasingodawcy w okresie trwania umowy leasingowej».

W konsekwencji sąd zgodził się z IRS, że właściciel nie może żądać odpisów amortyzacyjnych na wyposażenie i sprzęt. Zgodził się z agencją, ponieważ wymóg, aby leasingobiorca odnawiał przedmioty wykazujące zużycie, oznacza, że właściciel stoi do dyspozycji, aby po zakończeniu umowy leasingowej odzyskać nieruchomość, która jest w takim samym nowym stanie.

Aby uspokoić moich klientów, wspominam, że IRS nie zawsze ma ostateczne zdanie na temat tego, jak należy interpretować umowy leasingowe. Czasami przeważają leasingodawcy.

Zezwolono im na zachowanie odpisów amortyzacyjnych, gdy umowa najmu zobowiązuje najemcę do zwrotu nieruchomości w dobrym stanie, «z wyjątkiem zwykłego zużycia», w «co najmniej tak dobrym stanie» jak na początku najmu, lub do utrzymania jej w stanie używalności. Ale nie wtedy, gdy umowa zobowiązuje leasingobiorcę do zwrotu nieruchomości o równoważnej wartości na koniec okresu leasingu.

Moi klienci rozumieją teraz, dlaczego muszą być ostrożni, kiedy oni sami lub doradcy działający w ich imieniu wstawiają słowa do dokumentów takich jak te brzydkie umowy leasingowe.

Klienci doceniają kolejne upomnienie: Mogą też potrzebować uwagi w doborze słów, gdy ich myśli zwracają się do wyboru i realizacji łatwych do zrozumienia, doskonale legalnych strategii, które pozwalają im uniknąć pułapek i maksymalnie wykorzystać możliwości opóźnienia, zmniejszenia lub głębokiego sześć płatności znacznych kwot, które w przeciwnym razie zostałyby zasypane przez strój, który konsekwentnie stoi na czele listy najbardziej niepopularnych agencji rządowych.

Jeszcze jedno przypomnienie, to dla ciebie, Drodzy Czytelnicy: Więcej o taktyce obcinania podatków na ten rok i na kolejne, przeczytajcie moje kolumny «tax tidbits». Dziesięć do tej pory i wiele innych w przygotowaniu, w tym jedna już wkrótce.

Artykuły dodatkowe. Przypomnienie dla księgowych, którzy z zadowoleniem przyjęliby porady, jak ostrzec klientów przed taktykami, które obniżają podatki na ten rok, a nawet dają przewagę na następny rok: Wejdź do archiwum moich artykułów (ponad 300 i liczenie).