Co warto wiedzieć o 1031 Koszty zamknięcia giełdy

Księgowi mogą wnieść dużą wartość dla klientów, zapewniając im pewien poziom doradztwa w zakresie dopuszczalnych kosztów zamknięcia w giełdzie 1031.

Biorąc pod uwagę, że wymiana 1031 wiąże się koniecznie ze sprzedażą nieruchomości, koszty zamknięcia zawsze będą stanowiły część transakcji.

Klienci rutynowo pytają, które z tych kosztów mogą być płacone bezpośrednio z wpływów z wymiany, nie powodując powstania zdarzenia podatkowego.W niniejszym poście omówimy kwestię dopuszczalnych i niedopuszczalnych kosztów zamknięcia giełdy.

Należy zauważyć, że koszty zamknięcia mogą być w pełni rozwiązane tylko w sposób zindywidualizowany. Istnieje powszechna zgoda co do klasyfikacji większości kosztów zamknięcia, ale nie oznacza to, że IRS nie może nadal kwestionować dopuszczalności kosztów zamknięcia w danej sytuacji.

Regulamin pozostawia miejsce na tłumaczenia ustne

Sekcja k) Rozporządzenia w sprawie budżetu odnosi się w szczególności do kosztów zamknięcia w pkt 1.1031(k)-(1)(g)(7). W paragrafie tym przepisy odnoszą się do “pozycji” otrzymanych w związku ze zbyciem nieruchomości oraz do kosztów transakcyjnych, które “odnoszą się” do zbycia nieruchomości, z której zrezygnowano lub nabycia nieruchomości zastępczej.

Język użyty w tym paragrafie jest niejednoznaczny i pozostawia pole do interpretacji, czy dany koszt odnosi się do zbycia lub nabycia. Niemniej jednak przepisy wymieniają konkretne przykłady (tj. podatki od przelewów, prowizje dla agentów, podatki proporcjonalne, opłaty rejestracyjne, opłaty od spółek tytułowych itp.)

Dopuszczalne vs. Niedopuszczalne koszty zamknięcia

Pośrednicy, adwokaci i inni 1031 specjaliści mają przybliżone pojęcie o kosztach, które zostaną zaklasyfikowane jako dopuszczalne w wymianie. I odwrotnie, mają oni również przybliżone pojęcie o kosztach, które są uznawane za niedopuszczalne. Oto niektóre z dopuszczalnych kosztów:

– Opłaty depozytowe

– Tytułowe opłaty ubezpieczeniowe

– Prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami

– Koszty oceny (wyłącznie w odniesieniu do umowy kupna)

– Wynagrodzenie adwokata związane ze sprzedażą

– Opłaty rejestracyjne

– Podatek akcyzowy lub podatek od przeniesienia własności

– Podatki procentujące

– Kwalifikowane opłaty za pośrednictwo

Oto niektóre z niedopuszczalnych kosztów:

– Koszty związane z finansowaniem

– Czynsze procentujące

– Depozyty zabezpieczające

– Podatki od nieruchomości

– Składki ubezpieczeniowe

– Oceny wymagane przez kredytodawcę hipotecznego

– Kontrole środowiskowe wymagane przez kredytodawcę

– Inne koszty związane z hipoteką (opłaty zgłoszeniowe, punkty, itp.)

– Koszty nietransakcyjne (rachunki za media, rachunki za karty kredytowe itp.)

Żadna z tych list nie jest wyczerpująca i różne wymiany będą miały różne koszty. Na przykład niektórzy kredytodawcy hipoteczni będą mieli inne wymagania dotyczące procesu udzielania kredytów. Ale można dać klientom ogólne pojęcie o tym, co się dzieje, odwołując się do tych list.

Celem tych wykazów jest zapewnienie uczciwości podatnikowi prowadzącemu wymianę. Wszyscy rozumiemy, że istnieje szeroki zakres wydatków, które w naturalny sposób muszą być ponoszone przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości.

Sprawiedliwe rozwiązanie tej kwestii polega na umożliwieniu podatnikom kompensowania swoich zysków, gdy wykorzystują oni wpływy z wymiany na spłatę kosztów, które normalnie występują w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej. Podatnik nie powinien ponosić kary finansowej, na przykład za wykorzystanie funduszy giełdowych na spłatę prowizji maklerskiej; jest to normalny aspekt działalności gospodarczej.

Koszty dopuszczalne Kompensata Wpływy ze sprzedaży brutto

Główną zaletą kosztów dopuszczalnych jest to, że koszty te kompensują zysk zrealizowany ze sprzedaży na giełdzie 1031. Jest to punkt, który księgowi muszą wiercić w domu dla swoich klientów. Załóżmy, że klient sprzedaje nieruchomość za 1 milion dolarów i ma dopuszczalne koszty zamknięcia w wysokości 100.000 dolarów.

W tym scenariuszu podatnik byłby traktowany tak, jakby sama nieruchomość została sprzedana za 900 000 dolarów, a nie za 1 milion dolarów. Podatnik nie byłby zobowiązany do uzyskania zastępczej nieruchomości o wartości co najmniej 1 miliona dolarów w celu uzyskania pełnego odroczenia podatku. Koszty zamknięcia efektywnie kompensują zysk zrealizowany na sprzedaży. Z podatkowego punktu widzenia jest to tak, jakby zrzeczona się nieruchomość została sprzedana za 900.000 dolarów.

Wpisz swój adres e-mail, aby zapisać się do naszego newslettera i otrzymywać co tydzień najlepsze informacje o AccountingWEB.Wpisz adres e-mail *Enter adres e-mailSign up

Koszty niedopuszczalne Produkcja Konsekwencje podatkowe

Minusem niedopuszczalnych kosztów zamknięcia jest to, że przy wypłacie z wpływów z wymiany powodują one skutki podatkowe. Gdyby w powyższym scenariuszu podatnik miał również niedozwolone koszty zamknięcia w wysokości 50 000 USD, musiałby wnieść środki zewnętrzne na pokrycie tych kosztów.

Jeżeli podatnik wykorzystałby wpływy z wymiany na ich spłatę, spowodowałoby to powstanie zdarzenia podatkowego. Podatnik byłby traktowany tak, jakby otrzymał boot w wysokości 50 000 USD i musiałby zapłacić podatki od tych 50 000 USD (lub do wysokości zysku). Logicznie rzecz biorąc, ma to sens.

Wykorzystanie funduszy walutowych do pokrycia kosztów niemożliwych do zaakceptowania jest takie samo jak wykorzystanie tych funduszy do dokonywania niezależnych, nie związanych z wymianą zakupów. Wpływy z wymiany są przeznaczone w szczególności na nabycie większej ilości nieruchomości inwestycyjnych, co jest celem określonym w § 1031. Wykorzystanie środków pieniężnych z wymiany na spłatę rzeczy, które nie mają wyraźnego wystarczającego związku z wymianą, jest sprzeczne z celem kodeksu.

Na dole: Jeśli Twój klient stwierdzi, że rzeczywiście będzie miał niedozwolone koszty w swojej giełdzie, doradzaj mu, aby albo wniósł dodatkowe środki spoza giełdy, albo był przygotowany na uderzenie podatkowe. W zależności od jego ogólnej sytuacji podatkowej, jedna strategia może być lepsza od innej.

Powiązane artykuły

Jak doradzać w sprawie Wymiany Ulepszeń w Dzierżawie

Dowiedz się, jak TCJA wpłynęła na wymianę podobizn