Czy Dom liczy się jako nieruchomość do wynajęcia?

Chociaż nie można domagać się straty przy sprzedaży domu za mniej niż zapłaciłeś za niego, strata z domu jest sprzedaż może być odliczona, jeśli miejsce jest traktowane jako nieruchomość inwestycyjna. Z tego powodu podatnicy często przekształcają swój dom w wynajętą nieruchomość przed jej sprzedażą. Jednakże, jak dowodzi nowa sprawa, Langston, TC Memo 2019-19, 3/21/19, działalność w zakresie wynajmu musi być legalna.

Oczywiście, jeśli sprzedajesz dom na zysk, możesz kwalifikować się do specjalnego wyłączenia podatkowego w wysokości do $ 250,000 dla pojedynczych plików i $ 500,000 dla wspólnych plików. Dom musi być używany jako główne miejsce zamieszkania co najmniej dwa z poprzednich pięciu lat. Ale nie ma odpowiedniej ulgi podatkowej, gdy sprzedajesz dom ze stratą.

Z tego powodu, możesz trzymać swój dom na zewnątrz jako nieruchomość do wynajęcia na co najmniej dwa lata przed sprzedażą. W rezultacie, możesz być w stanie odliczyć stratę.

W nowej sprawie, para posiadała dom w Tulsie, w Oklahomie. Został wyceniony na 290.000 dolarów, kiedy zaczęli go przebudowywać w 2001 roku. Wyprowadzili się z domu do pobliskich mieszkań w 2005 roku, podczas gdy przebudowa była kontynuowana, ale większość ich rzeczy pozostała w domu przez kilka lat. W 2008 roku, para wprowadziła się do innego domu.

Przebudowa została zakończona w 2010 roku – dziewięć lat po jej rozpoczęciu, ale dom pozostał pusty. Dla celów ubezpieczenia, para znalazła przyjaciela, który zgodził się wynająć dom na pięć dni w miesiącu za 500 dolarów miesięcznie.

Wreszcie, para zaoferowała dom do sprzedaży publicznej w 2012 roku i sprzedała go za $540,000 w 2013 roku. Ze względu na przebudowę, twierdzili, że sprzedaż przyniosła 400.000 dolarów straty. Odjęli tę stratę, ponieważ utrzymywali, że dom został zamieniony na wynajem nieruchomości.

Nie tak szybko: Sędzia w sprawie Sądu Podatkowego nie kupował ich argumentu. Aby zakwalifikować się jako działalność wynajmu, należy wykazać zamiar uzyskania dochodu z nieruchomości. Nie jest on już wtedy traktowany jako nieruchomość do użytku osobistego. Ale nie wyglądało to tak w tym przypadku.

Sędzia zauważył, że para wystawiła nieruchomość na rynek tylko na wynajem – i to tylko przez pięć dni w miesiącu – aby zachować ochronę ubezpieczeniową. Dom był niezamieszkały w poprzednich latach. W związku z tym, nie było prawdziwego motywu zysku w tej działalności wynajmu. Ponadto, podatnicy nadal osobiście wykorzystywali dom do przechowywania.

Podobnie, sędzia odrzucił alternatywny argument pary, że nieruchomość była inwestycją, z której zamierzali z czasem skorzystać.

Na dole: Dom nigdy nie został zamieniony na nieruchomość do wynajęcia, więc odliczenie straty jest zaprzeczone. Lekcja, której należy się tutaj nauczyć jest taka, że nie można robić rzeczy w połowie drogi. Jeśli Twoi klienci zamierzają korzystać z domu do celów wynajmu, muszą wejść w to wszystko.