Czy nadszedł czas na Refinanse dla Twoich Klientów?

przez Ken Berry

Stawki hipoteczne w całym kraju osiągnęły historycznie niski poziom. Stopa procentowa obowiązująca dla konwencjonalnych trzydziestoletnich kredytów hipotecznych spadła poniżej 4,5 procent, a stopy procentowe dla piętnastoletnich kredytów hipotecznych są jeszcze niższe. Biorąc pod uwagę obecne środowisko stóp procentowych, wielu z Państwa klientów będzie ulegało pokusie refinansowania swoich dotychczasowych kredytów hipotecznych.

Uwaga: Mimo stopy procentowej skały, refinansowanie nie zawsze jest zalecane. Pomóż swoim klientom, przeprowadzając dokładną analizę, biorąc pod uwagę konsekwencje podatkowe, dostępne miesięczne oszczędności przy niższym oprocentowaniu oraz czas, przez jaki klient oczekuje pozostać w domu. Kluczem jest znalezienie progu rentowności, czyli liczby miesięcy, które klient będzie musiał spędzić w domu po refinansowaniu, aby odzyskać koszty refinansowania.

Zacznijmy od podstaw podatkowych. Ogólnie rzecz biorąc, podatnik może odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego zapłaconego od zadłużenia z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości do 1 miliona dolarów, wykorzystanego na zakup, budowę lub znaczne ulepszenie głównego miejsca zamieszkania lub innego domu, np. domu wakacyjnego. Obejmuje to również zadłużenie z tytułu nabycia nieruchomości spłacone z tytułu refinansowanego kredytu hipotecznego. Jednakże, jeśli podatnik otrzymuje punkty za refinansowanie, punkty te muszą być amortyzowane przez cały okres trwania kredytu. Każdy punkt jest równy 1% kwoty kredytu hipotecznego.

Nawet jeśli podatnik może odliczyć wszystkie odsetki od kredytu hipotecznego, niższa stopa procentowa będzie ostatecznie skutkowała mniejszymi odliczeniami odsetek. Oznacza to, że klient może faktycznie zaoszczędzić mniej w okresie kredytowania, niż mogłoby mu się wydawać.

Oczywiście, kalkulatory online mogą wykonać za Ciebie pracę chrząkania, ale możesz również użyć szybkiej formuły “back-of-the-envelope”, aby oszacować próg rentowności dla klienta. Postępuj według tych pięciu kroków:

  1. Zsumuj wszystkie koszty refinansowania, w tym punkty, opłaty za złożenie wniosku, honoraria adwokackie, opłaty za udzielenie kredytu, dodatkowe ubezpieczenie, wyceny, inspekcje, opłaty za rejestrację i badanie, ubezpieczenie tytułu, raporty kredytowe itd.
  2. Obliczyć miesięczne oszczędności poprzez odjęcie bieżącej miesięcznej płatności klienta od kwoty, która będzie należna z tytułu refinansowanego kredytu.
  3. Miesięczne oszczędności pomnożyć przez łączną stawkę federalnego i stanowego podatku dochodowego klienta.
  4. Odejmij koszt podatku od miesięcznych oszczędności, aby uzyskać oszczędności netto.
  5. Podziel całkowity koszt przez oszczędności netto w celu określenia liczby miesięcy, które będą potrzebne na spłatę kosztów refinansowania. To jest próg rentowności; innymi słowy, wszelkie przyszłe oszczędności są ciężkie.

Przykład: Kowale zaoszczędzą 500$ miesięcznie poprzez refinansowanie, a całkowity koszt to 8000$. Odzyskanie kosztów refinansowania zajmie kilka szesnastu miesięcy. Jeśli kowale planują przeprowadzić się w ciągu około roku, nie opłaca im się refinansować. I odwrotnie, jeśli spodziewają się zostać w domu przez dwa lata lub więcej, refinansowanie prawdopodobnie ma sens.

W grę mogą wchodzić również dodatkowe czynniki. Na przykład, jeśli istniejąca hipoteka zawiera klauzulę o karze umownej za przedterminową spłatę, to skutecznie wydłuży to czas, w którym klient będzie mógł się złamać. Ponadto, jeśli klient zdecyduje się na kredyt hipoteczny, który nie wymaga punktów, stawka prawdopodobnie będzie nieco wyższa niż reklamowanej stawki.

Najlepsze podejście: Kieruj swoich klientów we właściwym kierunku, chrupiąc dla nich numery. Jeśli refinansowanie jest realną opcją, ostrzegaj klientów przed operacjami typu fly-by-night, które oferują “słodkie” transakcje, które są zbyt dobre, aby mogły być prawdziwe. Doradzaj im, aby korzystali z usług renomowanego kredytodawcy z udokumentowanym doświadczeniem.

Artykuły pokrewne:

  • Wskazówka podatkowa: Refinansowanie Twojego domu
  • Tutorial #Q6-7: Refinansowanie pożyczki