Czy Twoi klienci mogą zgłaszać straty z tytułu wynajmu?

Często otrzymuję listy i e-maile od osób na emeryturze, które potrzebują porady finansowej. Wiele z ich zapytań wspomina, że uczestniczyli w jednym z tych wszechobecnych bezpłatnych seminariów obiadowych oferowanych przez doradców inwestycyjnych i planistów nieruchomości.

Choć mogłem zapytać, co ich do tego skłoniło, to już wiele razy słyszałem tę odpowiedź. Zakochali się w obietnicach organizatorów seminarium dotyczących darmowych posiłków dla smakoszy, wraz z poradami, jak uzyskać doskonały zwrot z inwestycji, wyeliminować ryzyko rynkowe i rozwijać swoje fundusze emerytalne.

Mógłbym też poprosić ich, aby powiedzieli mi, co się stało zaraz po zakończeniu posiłków. Ja też znam już tę odpowiedź. Zostały im postawione inwestycje w wynajem nieruchomości i inne rodzaje schronów podatkowych. Promotorzy zapewnili ich, że nabędą nieruchomości, które generują zatwierdzone przez IRS straty.

W jaki sposób, według promotorów, takie straty byłyby korzystne dla inwestorów? Cóż, mogliby je wykorzystać do wymazania podatków od swoich dochodów, powiedzmy, wynagrodzeń i zysków biznesowych.

Wynajmujący chcą, żebym odpowiadał na te same pytania:Czy te zapewnienia są wiarygodne? Ile mogą odliczyć za straty z wynajmu nieruchomości?

Moje odpowiedzi są zawsze takie same. Potencjalni inwestorzy powinni zdawać sobie sprawę, że tego rodzaju obietnice są czerwonymi flagami, ponieważ IRS ustala ścisłe limity strat z inwestycji w transakcje typu “tax shelter”, takie jak spółki komandytowe.

Ile agencja pozwala właścicielom wynajmowanych nieruchomości odpisać za straty? To wszystko zależy.

IRS generalnie zezwala na to, aby straty z tytułu udzielania schronienia podatkowego były kompensowane jedynie z dochodami z podobnych inwestycji. Zakazuje on wykorzystywania strat z tytułu udzielania schronienia w celu wytarcia podatków od dochodów innych niż z tytułu udzielania schronienia, takich jak wynagrodzenia i zyski giełdowe. Te rygorystyczne ograniczenia w zakresie ochrony socjalnej podlegają jednak kilku wyjątkom dla inwestorów.

Jeden z wyjątków dopuszcza ograniczone ulgi z tytułu strat do 25.000 USD poniesionych przez stosunkowo drobnych inwestorów w wynajmowanych nieruchomościach, czy to domów wielorodzinnych, kondominiów, mieszkań spółdzielczych czy też sklepów. Aby się zakwalifikować, właściciele nieruchomości muszą być “aktywnymi” zarządcami.

Dla większości wynajmujących, spełnienie tego warunku jest jak slam dunk. Jedyne, co muszą zrobić, to pomóc w podjęciu decyzji dotyczących takich istotnych kwestii, jak zatwierdzanie nowych lokatorów, ustalanie warunków wynajmu i ustalanie wydatków kapitałowych lub remontowych.

To, czego osobiście nie muszą robić, to kosić trawników, naprawiać ich lub odbierać w środku nocy telefonów od najemców. Tak długo, jak właściciele aktywnie w tym uczestniczą, mogą delegować codzienne czynności na agentów zarządzających lub inne osoby zatrudnione do pobierania opłat za wynajem i prowadzenia nieruchomości.

Jeśli wynajmujący o niższych i średnich dochodach spełnią te wymagania, mogą zrekompensować nawet 25 000 $ rocznych strat z tytułu wynajmu z innymi dochodami. Należy pamiętać, że pułap spada z 25.000$ do 12.500$ dla osób zamężnych, które składają oddzielne zwroty i mieszkają oddzielnie przez cały rok. Prawo zabrania dokonywania jakichkolwiek odliczeń dla par małżeńskich, które mieszkają razem i składają oddzielne zwroty.

Grube koty powinny zapomnieć o odpisie. Pełne odliczenie 25.000 dolarów jest dostępne tylko dla osobników o skorygowanym dochodzie brutto (AGI) poniżej 100.000 dolarów – przed odliczeniem wszelkich strat w schronisku. Więcej złych wieści: Skompensowane odliczenie się wycofuje. Zmniejsza się ono o 1 USD na każde 2 USD AGI powyżej 100 000 USD i znika całkowicie, gdy AGI przekroczy 150 000 USD.

Jeszcze bardziej złe wieści: Nie ma indeksowania inflacji dla tych limitów dolarowych. Nie wzrosły one od czasu wprowadzenia ich przez ustawę o reformie podatkowej z 1986 roku, kiedy Ronald Reagan był w Białym Domu. Inne drobne druki warte odnotowania: Przerwa jest dozwolona wyłącznie dla inwestora, który posiada co najmniej 10 procent udziałów w nieruchomości.

Powoływanie się na straty z tytułu najmu zwiększa prawdopodobieństwo zwrotu dla inwestorów, zwracając uwagę organów podatkowych. IRS podejrzewa, że wielu inwestorów nieprawidłowo odlicza straty. Inwestorzy poddawani audytom będą prawdopodobnie musieli przedstawić dowód aktywnego uczestnictwa w decyzjach zarządczych, posiadania co najmniej 10 procent udziałów i prawidłowego obliczenia swoich odliczeń w ramach testu AGI.

Artykuły dodatkowe. Przypomnienie dla księgowych, którzy z zadowoleniem przyjęliby porady, jak ostrzec klientów przed taktykami, które obniżają podatki na ten rok, a nawet dają przewagę na następny rok: Wejdź do archiwum moich artykułów (ponad 300 i liczenie).