Czym jest segregacja kosztów?

Niestety, istnieje sporo błędnych przekonań na temat segregacji kosztów. Lubię uważać to za «klejnot» strategii podatkowej.

Podatnicy, którzy nie czerpią korzyści, dosłownie zostawiają pieniądze na stole. Jeśli jesteś CPA lub doradcą finansowym, postaraj się doradzić swoim klientom, jakie korzyści finansowe mogą im umknąć. Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości, dowiedz się o tym: Być może siedzisz na pieniądzach.

Więc, czym jest segregacja kosztów? Pozwólcie, że wytłumaczę to w najprostszy możliwy sposób.

Segregacja kosztów jest strategią planowania podatkowego stosowaną przez bystrych inwestorów nieruchomości komercyjnych, która przyspiesza amortyzację niektórych składników ich nieruchomości. W zamian za to, może to zmniejszyć bieżące zobowiązania podatkowe, co z góry powoduje przepływy pieniężne.

Korzyści z segregacji kosztów są porównywalne z pożyczaniem pieniędzy od rządu – nieoprocentowane. Właśnie o to mi chodziło, kiedy powiedziałem, że ludzie zostawiają pieniądze na stole.

Nie ma żadnych zasad, jeśli chodzi o to, co robisz z pieniędzmi. Zazwyczaj, w przypadku inwestorów inwestujących w nieruchomości, polecam wykorzystanie jej do ulepszenia budynku, lub, jeszcze lepiej, wykorzystanie jej do wpłaty zaliczki przy następnym nabyciu.

A teraz, jak działa amortyzacja.

W miarę upływu czasu wartość budynku spada z powodu normalnego użytkowania i pogorszenia się jego stanu. W przeszłości IRS uważał, że struktura jest pojedynczym składnikiem majątku, który amortyzował się liniowo: ponad 39 lat w przypadku nieruchomości komercyjnych niemieszkalnych lub 27,5 lat w przypadku nieruchomości komercyjnych mieszkalnych.

Powiedzmy, że jest pan właścicielem nie-mieszkalnego budynku handlowego. W ciągu pierwszych 39 lat własności, co roku otrzymujesz ulgę podatkową w wysokości 1/39 jego wartości.

Chociaż te koszty amortyzacji są pomocne w momencie podatkowym, jest na to mądrzejszy sposób.

Powszechnie wiadomo, że większość komponentów w budynku nie wytrzymuje 39 lat. Dzięki segregacji kosztów, elementy takie jak wykładziny dywanowe, specjalistyczne oświetlenie, niektóre instalacje wodno-kanalizacyjne i architektura krajobrazu mogą być «oddzielone» od budynku.

Te wyodrębnione aktywa mogą być szybciej wydatkowane – na podstawie pięcioletniego, siedmioletniego lub piętnastoletniego harmonogramu, w oparciu o ich indywidualne okresy amortyzacji – w przeciwieństwie do tego, co jest częścią 39-letniego, liniowego harmonogramu amortyzacji budynku.

Jak widać, segregacja kosztów jest świetną strategią pomagającą klientom w szybszym wzroście ich wartości netto poprzez znaczne zmniejszenie ich obecnych zobowiązań podatkowych i wykorzystanie gotówki z góry na dodatkowe inwestycje.