Doradzanie klientom w zakresie ryzyka związanego z nietypowymi właściwościami zamiennymi

Chociaż znaczna część 1031 wymian jest zakończona nabyciem nieruchomości zastępczej, która odzwierciedla zrzeczoną się nieruchomości, nie zawsze tak jest.

Obecnie, jeśli chodzi o nieruchomości, art. 1031 prawa podatkowego przewiduje szeroką szerokość geograficzną, jeśli chodzi o to, jakiego rodzaju nieruchomości zastępcze kwalifikują się jako «podobnego rodzaju» do zrzeczenia się nieruchomości. Podatnicy dokonali wymiany wszelkiego rodzaju nietypowych nieruchomości. Jeśli masz klienta przygotowującego się do przeprowadzenia wymiany, może się on obawiać, że będzie mógł skorzystać z nieruchomości zastępczej. Na szczęście dla podatników interpretacja tego wymogu jest dość szeroka, a więc podatnicy mają dużą swobodę w wyborze potencjalnej zamiany.

W niniejszym wpisie omówimy potencjalne ryzyka związane z wyborem nietypowych nieruchomości zamiennych w ramach wymiany. Na razie, tak długo jak potencjalna nieruchomość będzie uznawana za «nieruchomość» w świetle prawa miejscowego, będzie ona kwalifikować się jako nieruchomość podobna do nieruchomości, z której zrezygnowano.

Wymaganie dotyczące rodzaju «Like-Kind» jest krytyczne

Jak wspomnieliśmy we wcześniejszym artykule, wymóg podobny do tego jest jednym z czterech podstawowych elementów sekcji 1031 prawa. Pozostałe trzy elementy to faktyczne przekazanie, kwalifikowalność i wymóg posiadania. Mówiąc wprost, Państwa klient musi spełnić wymóg podobnej natury, aby wymiana była udana.

I nie ma możliwości wygięcia lub modyfikacji wymogu; albo nieruchomość zastępcza kwalifikuje się jako podobna, albo nie. Podobnie jak pozostałe trzy podstawowe wymagania zawarte w sekcji 1031, wymaganie tego samego rodzaju jest sztywne.

Dobrą wiadomością jest to, że wymóg podobny do humanitarnego jest interpretowany szeroko. Oznacza to, że nieruchomość, z której zrezygnowałeś, oraz nieruchomość zastępcza nie muszą być powierzchownie podobne, aby kwalifikować się jako podobne do siebie.

Jeżeli Państwa klient jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości mieszkalnej, może wybrać surową ziemię, budynek handlowy, udział w funduszu powierniczym Delaware, 30-letnie zainteresowanie nieruchomością w dzierżawie lub inny rodzaj nieruchomości i spełnić podobne wymagania.

Nieruchomość zastępcza Musi być nieruchomością w rozumieniu prawa miejscowego

Wymóg ten jest na tyle szeroki, że rodzi pytanie o to, gdzie dokładnie zaczynają się granice. Jedną z przydatnych wskazówek jest to, że wymaganie tego samego rodzaju odnosi się tylko do charakteru nieruchomości, a nie jej jakości czy stopnia.

Tak długo, jak długo sama nieruchomość jest klasyfikowana jako nieruchomość, powinna kwalifikować się jako nieruchomość zastępcza. IRS wydał dokumenty w celu wyjaśnienia szeregu przypadków skrajnych, które zdawały się przesuwać granicę wymogu podobnego rodzaju.

Na przykład, IRS wydawał prywatne orzeczenia pismami i orzeczeniami dochodowymi w sprawach dotyczących służebności, które są tymczasowymi prawami do nieruchomości. W PLR 9232030, na przykład, IRS orzekł, że wieczysta służebność gruntowa rolnicza jest zbliżona do udziału w opłatach za nieruchomości.

IRS wydał dokumenty w sprawach dotyczących praw do wody, praw do ropy naftowej i innych interesów związanych z cennymi materiałami. Ogólna wytyczna mówi, że interes z tytułu opłat licencyjnych jest podobny do interesu z tytułu własności nieruchomości.

Jak można się było spodziewać, klienci będą musieli zasięgnąć porady specjalisty, jeśli mają sprawę dotyczącą jednej z tych niezwykłych właściwości. Do tej pory jednak art. 1031 prawa podatkowego podtrzymywał zasadę, że cokolwiek jest uznawane za nieruchomość na mocy prawa miejscowego (obszar, na którym znajduje się nieruchomość zastępcza) będzie kwalifikowało się jako nieruchomość podobnego rodzaju dla celów art. 1031. Daje to podatnikom dużą swobodę działania. Jeśli Twoi klienci chcą przyspieszyć proces określania statusu swojej docelowej nieruchomości zastępczej, powinni sprawdzić jej status zgodnie z obowiązującym prawem stanowym lub lokalnym.

Nietypowe właściwości zamienne niosą ze sobą pewne ryzyko

Jak wynika z istniejącego orzecznictwa sekcji 1031 i oświadczeń IRS, nie wszystkie prawa lub udziały w majątku kwalifikują się jako własność zastępcza. Istniało wiele opinii sądowych, które zaprzeczały kwalifikacjom podobnych dóbr w przypadku wyboru nieruchomości nietypowej.

Jeśli Twój klient wybierze nietypową nieruchomość zastępczą, może istnieć pewne ryzyko, szczególnie jeśli ta nietypowa nieruchomość nie została zbadana przez IRS lub sąd. Jest to prawdą nawet jeśli ta nietypowa nieruchomość wydaje się być sklasyfikowana jako nieruchomość zgodnie z lokalnym prawem.

Powodem tego jest fakt, że IRS zawsze może zakwestionować prawo i istnieje możliwość, że sądy mogą zawęzić interpretację podobnego rodzaju w danej sytuacji. Zawsze istnieje możliwość, że sąd może odmówić uznania danej nieruchomości za nieruchomość, nawet jeśli prawo miejscowe stanowi inaczej, ponieważ w danej sprawie interpretacja stała się zbyt szeroka.

Biorąc pod uwagę to, co jest zagrożone, upewnij się, że Twój klient szuka kompetentnego adwokata podatkowego w tej dziedzinie, aby mógł być właściwie doradzony w sprawie ryzyka i prawdopodobieństwa upadku. IRS zakwestionuje sprawę, jeśli uzna, że ma duże szanse na powodzenie. Ponadto, nieruchomość zastępcza, która rozciąga się na zdroworozsądkową interpretację podobnego rodzaju może zostać skutecznie podważona.

Powiązane artykuły

Dowiedz się, jak TCJA wpłynęła na wymianę podobizn

Partnerstwo doradcze w wymianie 1031