Doradztwo w zakresie nowej bezpiecznej przystani w ramach odliczenia QBI dla działalności związanej z nieruchomościami

Ze względu na wszystko, co dzieje się na świecie, nie odwołano sezonu składania zgłoszeń. Co więcej, Twoi klienci wciąż mają pilne pytania dotyczące odliczeń podatkowych, na które możesz odpowiedzieć. Końcowy artykuł z tej serii zajętych porad sezonowych, J.K. Lasser autorzy Barbara Weltman i Eliot Eiss zajmują się dochodami z działalności na rynku nieruchomości.

Jeżeli działalność w zakresie nieruchomości stanowi działalność handlową lub gospodarczą, podatnikowi może przysługiwać odliczenie w wysokości do 20 procent kwalifikowanego dochodu przedsiębiorstwa (QBI). Ponadto, jeżeli wynajmujący spełnia warunki “bezpiecznej przystani” dla wynajmowanego przedsiębiorstwa z branży nieruchomości, działalność związana z nieruchomościami jest traktowana jako działalność handlowa lub gospodarcza do celów odliczenia QBI. The safe harbor applies only for the QBI deduction, so being treated as having a trade or business for purposes of this deduction does not trigger self-employment tax or other consequences.

Dołącz do naszej listy mailingowej

Wpisz swój adres e-mail, aby zapisać się do naszego newslettera i otrzymywać co tydzień najlepsze informacje o AccountingWEB.Wpisz adres e-mail *Enter adres e-mailSign up

Nieruchomości Przedsiębiorstwa

Bezpieczna przystań IRS ma zastosowanie do “przedsiębiorstwa wynajmującego nieruchomości”, które jest zdefiniowane jako udział w nieruchomościach przeznaczonych do produkcji czynszów i może składać się z udziału w wielu nieruchomościach. Udział ten może być posiadany bezpośrednio lub poprzez podmiot pośredniczący (passthrough entity).

Jeżeli podatnik posiada udziały w wielu wynajmowanych nieruchomościach, każda z nich jest odrębną jednostką gospodarczą, ale wszystkie podobne nieruchomości mogą być połączone i traktowane jako jedna jednostka gospodarcza. Nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe nie mogą być jednak łączone w tym samym przedsiębiorstwie.

Niektóre interesy związane z wynajmem nieruchomości nie kwalifikują się do korzystania z bezpiecznej przystani. Zalicza się do nich nieruchomość, która jest traktowana przez podatnika jako miejsce zamieszkania, co oznacza, że osobisty użytek z tej nieruchomości przekracza większą z następujących wartości: 14 dni lub 10 procent dni, w których jest ona wynajmowana po godziwej rynkowej cenie najmu.

Ponadto nie kwalifikują się nieruchomości wynajmowane lub dzierżawione w ramach “potrójnej dzierżawy netto”. Potrójna dzierżawa netto odnosi się do umowy, która zobowiązuje najemcę lub leasingobiorcę do płacenia podatków, opłat i ubezpieczenia oraz do płacenia za czynności związane z utrzymaniem nieruchomości, oprócz czynszu i mediów.

Warunki bezpiecznej przystani

Wszystkie poniższe wymogi muszą być spełnione, aby przedsiębiorstwo wynajmujące nieruchomości było traktowane jako przedsiębiorstwo w ramach “bezpiecznej przystani” dla odliczenia QBI:

1. 1. Podatnik prowadzi odrębne księgi i rejestry w celu odzwierciedlenia przychodów i kosztów każdego przedsiębiorstwa wynajmującego nieruchomości

2. 250 lub więcej godzin usług najmu w ciągu roku w odniesieniu do przedsiębiorstwa zajmującego się wynajmem nieruchomości. W odniesieniu do przedsiębiorstw zajmujących się obrotem nieruchomościami czynszowymi, które istnieją od co najmniej 4 lat, wymóg dotyczący liczby godzin usług najmu może zostać spełniony poprzez świadczenie 250 lub więcej godzin usług najmu w co najmniej 3 z 5 kolejnych lat podatkowych, które kończą się bieżącym rokiem podatkowym. Usługi te muszą być wykonywane przez podatnika lub przez pracowników, agentów i/lub niezależnych wykonawców. Nie liczy się czas poświęcony na działalność typu inwestorskiego.

3. W odniesieniu do roku 2020 i lat późniejszych podatnik prowadzi równoległe rejestry, w tym raporty czasowe, dzienniki lub podobne dokumenty, dotyczące następujących kwestii (i) godzin wszystkich wykonanych usług; (ii) opisu wszystkich wykonanych usług; (iii) dat, w których usługi te zostały wykonane; oraz (iv) kto je wykonał. Dokumentacja ta jest udostępniana do wglądu na żądanie IRS. W odniesieniu do lat podatkowych rozpoczynających się przed 2020 r. (np. rok podatkowy 2019) wymóg prowadzenia równoległej dokumentacji nie ma zastosowania, ale podatnik musi być przygotowany na udowodnienie, że jest uprawniony do wszelkich wnioskowanych odliczeń QBI.

4. 4. Dołączyć do zwrotu za każdy rok oświadczenie o korzystaniu z bezpiecznej przystani. W oświadczeniu należy opisać wszystkie nieruchomości traktowane jako przedsiębiorstwa zajmujące się wynajmem nieruchomości oraz wszystkie nieruchomości wynajmowane nabyte lub zbyte w ciągu roku. Musi ono również stwierdzać, że wszystkie warunki “bezpiecznej przystani” zostały spełnione.

Wniosek

Nawet jeśli podatnik nie może spełnić wymogów “bezpiecznej przystani”, nadal może starać się wykazać motyw zysku i inne przesłanki świadczące o prowadzeniu działalności handlowej lub gospodarczej w celu uzyskania odliczenia QBI. Oczywiście, gdy podatnik posiadający wynajętą nieruchomość jest traktowany jako osoba prowadząca działalność handlową lub gospodarczą, zastosowanie mają zwykłe zasady ubiegania się o odliczenie QBI zgodnie z Code Sec. 199A.

J.K. Lasser’s Your Income Tax 2020 daje Ci instrukcje krok po kroku do łatwego, bezstresowego wypełnienia.

Pobierz książkę tutaj .

Powiązane artykuły

Jak zmieniły się przepisy podatkowe dotyczące alimentacji?

Czy jesteś na nowych formularzach podatkowych i harmonogramach?

Możliwości zwrotu podatku w 2018 r. Deklaracje