Dowiedz się, jak TCJA wpłynęła na wymianę typu Like-Kind

W 2018 r. nastąpiły zmiany w zakresie wymiany typu Like-kind, czyli sekcji 1031.

Kiedyś był czas, kiedy można było wymienić jedną nieruchomość przynoszącą dochód (w tym aktywa przedsiębiorstwa) na inną. Jednak zgodnie z ustawą o podatku i redukcji zatrudnienia (TCJA), 1031 można zrobić tylko z nieruchomościami.

Należy podkreślić, że 1031 nie jest uchylaniem się od płacenia podatków. Jest to po prostu odroczenie na kolejny rok podatkowy. Oto ins i out.

Podręcznikowy przykład 1031 to dwie osoby siedzące przy stole zamykającym i wymieniające się tytułami nieruchomości. Jednak w praktyce zdarza się to rzadko.

Zamiast tego, pierwsza nieruchomość jest zwykle sprzedawana jako pierwsza. Wpływy ze sprzedaży są utrzymywane przez wykwalifikowanego pośrednika.

Ważne jest, aby zaznaczyć, że wykwalifikowanym pośrednikiem może być każdy, z wyjątkiem prawnika lub księgowego. Nie jest to jednak branża regulowana, więc jeśli Twój klient poprosi o skierowanie, odrób swoje zadanie domowe.

W ciągu 45 dni podatnik musi zidentyfikować maksymalnie trzy nieruchomości, które mają być przekazane do wykwalifikowanego pośrednika. Teraz ważne jest, aby te nieruchomości były podobne do siebie.Na przykład, nie można wymienić dzierżawionej nieruchomości na surową ziemię.

Po zidentyfikowaniu nieruchomości, podatnik ma 180 dni lub do upływu terminu złożenia zeznania podatkowego, w tym przedłużenia, na ich posiadanie. Terminy te są trudne i szybkie, a w przypadku ich niedotrzymania, sprzedaż pierwszej nieruchomości podlega opodatkowaniu.

Aby być nieopodatkowanym w momencie wymiany, podatnik nie może konstruktywnie otrzymać tych pieniędzy. Jeśli do tego dojdzie, wymiana jest nieważna.

Podatnik może również wymienić wpływy na więcej niż jedną nieruchomość. Jeżeli jednak zostanie zaciągnięty kredyt hipoteczny lub do wymiany dodane zostaną dodatkowe środki pieniężne, może to być uznane za podlegające opodatkowaniu “boot”.

Spójrzmy na przykład. Podatnik korzysta z osobistych funduszy, aby zapłacić za depozyt na umowę o zastąpienie nieruchomości w wysokości 20.000 dolarów. W momencie zakończenia wymiany, po otrzymaniu przez podatnika wszystkich podobnych nieruchomości, do których był uprawniony, kwalifikowany pośrednik zwraca nadwyżkę gotówki pozostałą na rachunku powierniczym wymiany w wysokości $10,000. Kwota netto podlegająca opodatkowaniu otrzymana przez podatnika wynosi 10.000$, co stanowi różnicę pomiędzy kwotą otrzymaną a kwotą zapłaconą.

Buty hipoteczne netto podatnik otrzymuje, jeżeli hipoteki spłacone w momencie sprzedaży odstąpionej nieruchomości są wyższe niż nowe hipoteki ustanowione przy nabyciu nieruchomości zastępczej. Niezależnie od tego, jeśli podatnik otrzyma buty hipoteczne netto, to co zostanie otrzymane może nie podlegać opodatkowaniu, jeśli zostanie skompensowane przez dany but gotówkowy netto.

Na przykład, jeśli hipoteki spłacone w momencie sprzedaży zrzeczonej się nieruchomości przewyższają nowe, zaciągnięte przy zakupie nieruchomości zastępczej o 10.000 dolarów, to otrzymany zostanie kredyt hipoteczny netto w wysokości 10.000 dolarów. Jeśli podatnik zapłacił gotówkę netto w tej lub większej kwocie, to przekazana gotówka rekompensuje otrzymaną gotówkę hipoteczną i nie ma podatnika. Jeśli podatnik zapłacił 7.000$ netto, wtedy 7.000$ netto otrzymanej gotówki kompensuje tę samą kwotę otrzymanego kredytu hipotecznego, pozostawiając 3.000$ netto otrzymanego podatku.

Jak wspomniałem wcześniej, 1031 to tylko odroczenie podatku. Nie ma nic formalnego, co by to mówiło, ale jest kilka spraw w Sądzie Skarbowym, które wskazują na to, że wymieniona nieruchomość powinna być przechowywana przez podatnika na co najmniej dwa zeznania podatkowe. Oczywiście mogą oni wymienić wymienioną nieruchomość ponownie po upływie dwóch lat, ale powinni wiedzieć, że właśnie kopią puszkę w dół drogi do innego roku podatkowego, kiedy nieruchomość zostanie sprzedana.

Miałem klienta, który zrobił 1031. Dwa lata później, zrobił kolejny, a potem kolejny. Zrobił około czterech czy pięciu z nich, aż znalazł swój wymarzony dom. Wynajął tę posiadłość na dwa lata, a następnie przerobił ją na użytek własny.

Wpływ na to miało to, że nie wystąpi żadne zdarzenie podatkowe, ponieważ do czasu sprzedaży nieruchomości, będzie ona uważana za jego osobistą siedzibę.

Ogólnie rzecz biorąc, 1031 wymiany są skomplikowane. Należy poświęcić trochę czasu na poznanie wszystkich szczegółów przed zaproponowaniem ich klientowi.

Powiązane artykuły

Jak skorzystać z ustawy o redukcji podatków i pracy

Jak wyceniać usługi powiązane z TCJA