Inwestycje Klienta: Pomyśl dwa razy o timeshare

Niektórzy klienci nigdy nie przestają cię zadziwiać. Pewnego dnia, klient daje Ci znać, że świetnie się bawił na wakacjach i myśli o zakupie timeshare w tej społeczności kurortu. Czują, że byłaby to dobra inwestycja. Co muszą wiedzieć?

W latach 70. i 80. ubiegłego wieku Timeshares zyskał bardzo złą reputację. Odrodziły się jako własność ułamkowa, własność interwałowa lub użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie z czynem i strukturami punktów wakacyjnych. Duże firmy, takie jak Marriott Vacation Club, Hyatt Residence Club, Hilton Grand Vacations Club i Westin Vacation Club, działają w tym biznesie.

W wielu przypadkach przekształciła się ona z własności tygodnia w uzdrowisku w wyżej wspomnianą strukturę czynu/punktu ewakuacyjnego. Daje to nabywcom znaczną elastyczność. Nadal nie są to inwestycje.

Co Twój klient chce kupić?

Dzierżawa czasowa występuje w wielu odmianach. Model zwykłej wanilii jest własnością określonego tygodnia w określonym kurorcie. Racjonalną przesłanką inwestycyjną, którą widzi Twój klient, może być 100-pokojowy kurort, w którym każdy pokój jest własnością 50 różnych właścicieli tygodniowo, co oznacza, że jest 5.000 akcji. Posiadanie jednego oznacza, że są oni właścicielami dwóch setnych z 1 procenta operacji. Gdyby ośrodek został kiedykolwiek sprzedany, otrzymaliby swój proporcjonalny udział. W praktyce rzadko się to zdarza.

Mogą one wejść do modelu struktury punktów wakacyjnych, w którym posiadają pewną ilość punktów dostępnych każdego roku. Można je spędzić na wakacjach w swoim nowym, ulubionym ośrodku. Punkty mogą być wydane na inne nieruchomości zarządzane przez firmę. Punkty mogą być przechowywane w banku. To nadal nie jest inwestycja.

Prospekty i wady użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie
.
Możesz się zastanawiać, co dostało się do twojego klienta. Logicznie rzecz biorąc, mogliby zatrzymać się w wybranych przez siebie hotelach, wydając pieniądze w razie potrzeby. Po co kupować na timeshare?

Oto kilka powodów, dla których:

1. Celowość. Absolutnie kochasz to miejsce. Chcesz wracać co roku, na zawsze. Dodatkowa przestrzeń oznacza, że możesz przyprowadzić powiększoną rodzinę lub zaprosić przyjaciół jako swoich gości.

2. Poczucie własności. Chcesz mieć miejsce, które możesz uznać za «swoje», ale nie chcesz bólu głowy związanego z posiadaniem nieruchomości, szczególnie za granicą. Chcesz uniknąć płacenia podatków od nieruchomości i utrzymywania nieruchomości, z której prawdopodobnie będziesz korzystać tylko dwa tygodnie w roku.

3. Wyłączność. Zakładamy, że użytkowanie wieczyste jest w ośrodkach wypoczynkowych z dziesiątkami hoteli i innych nieruchomości. Czasami tak nie jest. Obszary takie jak Cotswolds w Anglii, które mają poważne ograniczenia w rozwoju, mogą mieć stosunkowo niewiele nieruchomości z prawem do użytkowania wieczystego lub dużych hoteli. Kraje takie jak Bermudy nakładają surowe ograniczenia na bezpośrednią zagraniczną własność nieruchomości.

4. Prawa do chwalenia się. Ogłaszaszasz w klubie country, że idziesz na «swoje miejsce na Karaibach». Miejmy nadzieję, że twoi przyjaciele nie zadają zbyt wielu pytań.

5. Wymienność (dobra). Organizacje takie jak RCI działają jako programy wymiany timeshare. W wielu przypadkach właściciele timeshare mogą zbankować posiadane już jednostki i zamienić je na tydzień wakacji w innym miejscu. Członkowie płacą opłatę za przynależność.

6. Zdolność do wynajmu. W niektórych przypadkach organizacja macierzysta timeshare lub firma zajmująca się wymianą walut może świadczyć usługę wynajmu tygodnia w twoim imieniu, jeśli nie zdecydujesz się z niej skorzystać.

7. Aukcje charytatywne. Tygodniowy pobyt w luksusowej posiadłości w kurorcie może być świetną okazją do przekazania na aukcję charytatywną, jeśli nie wykorzystasz swojego tygodnia w tym roku.

Oto kilka powodów, dla których nie należy kupować prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie:

1. Ile naprawdę jest warta twoja własność? Timeshares wypracował sobie złą reputację za bardzo wysokie prowizje z góry i wydatki marketingowe. To jest wbudowane w Twoją cenę zakupu.

2. Długość prawa własności. Czy posiadasz swój kawałek nieba na zawsze? Dwadzieścia lat? Oczywiście każda podstawowa wartość zmniejszałaby się wraz ze skracaniem się czasu posiadania.

3. Koszt do przeniesienia. Roczne opłaty eksploatacyjne uiszcza się na rzecz spółki dominującej lub operatora ośrodka. Obejmują one sprzątanie, utrzymanie, podatki od nieruchomości, elektryczność itp. Jeśli jednak roczny koszt wynosi 800 dolarów, plus koszt transportu początkowych wydatków na zakup, czy mógłbyś zatrzymać się w hotelu za tę samą kwotę?

4. Trudna odsprzedaż. Jednostki podziału czasu są notorycznie niepłynne. Jednakże utrzymane opłaty pozostają obowiązkiem utytułowanego właściciela. Jeśli nie możesz go sprzedać, najlepszym sposobem na wydostanie się spod kosztów utrzymania może być zwrócenie go z powrotem do firmy macierzystej (lub spadkobierców). Prawdopodobnie stracisz swoją inwestycję, ale nie będziesz już płacił opłat za utrzymanie.

5. Oceny. Podobnie jak budynki mieszkalne w dużych miastach, czasami konieczne jest przeprowadzenie poważnych prac konserwacyjnych. Właściciele mogą być oceniani pod kątem ich proporcjonalnego udziału w wydatkach, oprócz ich rocznych kosztów utrzymania.

6. Wymienność (złe). Jeśli Twoja jednostka użytkowana w oznaczonym czasie ma tradycyjną strukturę, tygodnie własności są podzielone na niski, średni i wysoki sezon. Pożądana lokalizacja odgrywa pewną rolę. Hawaje mogą być popularne przez cały rok. Meksyk i Floryda mogą nie być tak atrakcyjne w okresie letnim. Ile sypialni posiada Twoja jednostka? Te szczegóły wpływają na wartość wymiany Państwa jednostki.

The Bottom Line

Bardzo trudno byłoby nawet zdalnie uznać jednostki uczestnictwa w systemie podziału czasu za inwestycję. Jeśli jednak lubisz jeździć do jednego konkretnego miejsca docelowego, ale nie możesz posiadać nieruchomości z powodu zagranicznych przepisów, lub planujesz używać jej tylko tydzień lub dwa razy w roku, kupno jednostki użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie może mieć sens.

FYI: Pewien bankier przekazał kilka rad już dawno temu. Najlepszym sposobem na zakup jednostek użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie po atrakcyjnych cenach jest zaprzyjaźnienie się z kilkoma prawnikami nieruchomości. Od czasu do czasu mają oni jednostki użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, które muszą zostać zbyte w celu rozliczenia nieruchomości.

Artykuły pokrewne:

Inwestycje Klienta: Zostanie Flipper’em Nieruchomości

Inwestycje Klienta: Za i przeciw kupowaniu złota

Jak powiedzieć, czy Inwestycja Klienta jest zbyt dobra, aby była prawdziwa