IRS nie zlituje się nad sprzedawcami domowymi, którzy ponieśli stratę.

Wewnętrzny kodeks podatkowy wygląda życzliwie na właścicieli domów, którzy sprzedają z zyskiem. Internal Revenue Code Section 121 pozwala sprzedającym na uniknięcie opodatkowania niektórych – a może wszystkich – zysków ze sprzedaży głównych lokali mieszkalnych. Kwoty wyłączenia wynoszą aż $500,000 dla małżeństw, które składają wspólne zwroty oraz $250,000 dla tych, którzy składają je pojedynczo lub są małżeństwem, ale składają je oddzielnie.

Znowelizowane zasady dają pozostałym przy życiu małżonkom więcej czasu na sprzedaż i nadal kwalifikują się do wyłączenia z puli 500.000 dolarów. Ta przerwa jest dostępna dla żyjącego małżonka, który sprzedaje w ciągu dwóch lat od śmierci współmałżonka, pod warunkiem, że para ta była współwłaścicielem i zajmowała jego dom.

Zyski przekraczające limity wykluczające podlegają podatkom federalnym oraz obowiązującym podatkom krajowym i lokalnym. Podatki stanowe i lokalne można żądać jako wyszczególnione potrącenia na liście A formularza 1040. Jednak alternatywny podatek minimalny całkowicie wyklucza pewne ulgi szczegółowe, w tym podatki stanowe i lokalne, od dochodu lub od całorocznych rezydencji, drugich domów lub innych rodzajów nieruchomości lub majątku osobistego.

Sprzedawcy mogą ubiegać się o wyłączenia tylko wtedy, gdy spełniają dwa kluczowe wymogi. Po pierwsze, są oni właścicielami nieruchomości i mieszkają w niej jako główne miejsce zamieszkania przez okresy, które łącznie wynoszą co najmniej dwa lata z pięcioletniego okresu, który kończy się w dniu sprzedaży. Po drugie, nie wyłączyli oni zysku z innej sprzedaży głównego miejsca zamieszkania w ciągu dwóch lat poprzedzających datę sprzedaży.

Ale sekcja 121 jest jednym z tych pociągów, które mają jeździć tylko w jednym kierunku, co pozwala na fenomenalną przerwę dla tych, którzy czerpią zyski i nie przynosi ulgi tym, którzy ponoszą straty.

Jeszcze w 1997 roku Kongres i prezydent Clinton zawarli umowę o wyłączeniu zysków ze sprzedaży. Flirtowali z zezwoleniem sprzedawcom na ograniczone odliczanie strat, ale porzucili ten pomysł. Ostateczna wersja przepisów z 1997 r. pozostawiła bez zmian zasadę, że generalnie zabrania się odliczania strat przy sprzedaży rzeczy, które są uznawane za majątek osobisty, takich jak główne rezydencje. I w przeciwieństwie do tego, w co wielu właścicieli błędnie wierzy, długi hipoteczne nie są uwzględniane w obliczeniach zysku lub straty ze sprzedaży.

Należy również zauważyć, że prawo upoważnia IRS do stosowania własnej, specjalnej metody obliczania, czy sprzedawca rzeczywiście poniósł stratę. To nigdzie nie jest tak proste, jak, powiedzmy, porównanie 650.000 dolarów, które otrzymałeś, gdy sprzedałeś swój dom z 700.000 dolarów, które zapłaciłeś za niego w 1996 roku, tym samym dochodząc do utraty 50.000 dolarów. Będziesz potrzebował kalkulatora, gdy jest również podatek odroczony zysk z poprzedniej sprzedaży domu przed 7 maja 1997 roku, gdy obecne zasady weszły w życie. Jeśli tak jest, należy odjąć odroczony zysk z obecnego domu kosztów, aby określić jego skorygowaną podstawę w momencie sprzedaży.

Powiedzmy, że miejsce, które kosztuje 700 000 dolarów, było w rzeczywistości twoim piątym domem, a cztery poprzednie sprzedaży wygenerowały skumulowany zysk 600 000 dolarów. Znaczenie tych liczb: Zmniejszasz bazę tego miejsca do 100 000 dolarów – różnica pomiędzy kosztem 700 000 dolarów a odłożonym zyskiem 600 000 dolarów. W konsekwencji, zgodnie z metodą IRS, sprzedaż za 650 000 USD nie powoduje straty w wysokości 50 000 USD. Przeciwnie, daje to zysk w wysokości 550 000 dolarów – cena sprzedaży w wysokości 650 000 dolarów minus skorygowana podstawa w wysokości 100 000 dolarów. Załóżmy, że zamiast tego, jedyne mieszkanie, które posiadasz, to to to, które zostało zakupione za 700 000 $ i rozładowane za 650 000 $. IRS zgadza się, że masz stratę 50.000 dolarów, ale nie można jej odliczyć.

IRS i sądy zdecydowanie odmawiają uwzględnienia okoliczności łagodzących. Na przykład, orzeczenie IRS zakazuje odliczenia za stratę spowodowaną zaleconym przez lekarza przeniesieniem się z dwupiętrowego do jednopiętrowego domu, aby umożliwić dziecku maksymalne wykorzystanie jego wózka inwalidzkiego.

Nie ma znaczenia, że właściciel domu jest z kieszeni, ponieważ zmiana miejsca pracy wywołana zwolnieniem, choroby, śmierci, rozwodu, lub podobne zmusiły nagłą sprzedaż przed domem docenione wystarczająco, aby zrekompensować prowizje brokerskie, opłaty prawne i inne wydatki związane z zakupem i sprzedażą. Podobnie, strata nie podlega odliczeniu, gdy przeprowadzasz się, aby podjąć nową pracę lub są przenoszone do nowej lokalizacji.

Co jeśli pracodawca zwróci ci pieniądze za stratę? Nie ma możliwości odliczenia straty, której nie można odliczyć od zwrotu, ponieważ są to oddzielne transakcje. Strata pozostaje niemożliwa do odliczenia. Nie jest również dopuszczalne włączenie zwrotu kosztów do ceny sprzedaży i skorzystanie z wyłączenia. Według IRS, zwrot liczy się jako dochód.

O autorze:

Julian Block pisze i praktykuje prawo w Larchmont w Nowym Jorku, a wcześniej pracował w IRS jako agent specjalny (śledczy w sprawach karnych) i adwokat. Więcej na ten temat można znaleźć w “Julian Block’s Year Round Tax Strategies”, dostępnej na stronie julianblocktaxexpert.com.

Powiązany artykuł:

ABC Alternatywnego Podatku Minimalnego: Strategie dla Twoich klientów