Jak radzić sobie z partnerstwami w wymianie 1031

Kiedy księgowi dowiadują się, że jeden z ich klientów przygotowuje się do przeprowadzenia odroczonej podatkowo wymiany zgodnie z sekcją 1031 IRC, niewielu z nich jest w stanie udzielić jakiejkolwiek użytecznej porady.

W takich sytuacjach CPA zazwyczaj mogą wskazywać swoim klientom drogę w kierunku wykwalifikowanego pośrednika lub prawnika podatkowego, ale rzadko kiedy mogą zidentyfikować potencjalne problemy lub dostarczyć podstawowych informacji na temat mechaniki z sekcji 1031. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku spółek osobowych.

Podmioty te często dokonują 1031 wymian, a transakcje te mają zwykle własne, niepowtarzalne problemy i obawy. Umowy CPA mogą znacznie poprawić swoją praktykę poprzez zapewnienie co najmniej minimalnego poziomu doradztwa w zakresie różnych kwestii podatkowych, które mogą pojawić się w przypadku transakcji giełdowych spółek osobowych 1031.

Oczywiście nie należy oczekiwać, że CPA będą doradzać swoim klientom w każdym niuansie tych kwestii, ale mogą przynajmniej zaoferować pewne wstępne informacje zwrotne i dać wskazówki co do najbardziej prawdopodobnych konsekwencji podatkowych, które mogą wystąpić w danej sytuacji. Przejrzyjmy każdą kwestię po kolei.

1031 Wymiana: Drop & Swap lub Swap & Drop

Ilekroć dana spółka osobowa prowadzi giełdę 1031 – czyli spółkę, która składa własne deklaracje podatkowe i jest uważana za podmiot odrębny od swoich członków – spółka ta zawsze stanie przed krytycznym pytaniem: Czy podmiot ten będzie przeprowadzał wymianę, czy też zostanie rozwiązany przed wymianą, a jego udziały w spółce zostaną zamienione na udziały w nieruchomości?

Aby transakcja 1031 była ważna, ta sama jednostka, która sprzedaje nieruchomość, musi być również tą, która ją nabywa; innymi słowy, musi istnieć spójność własności w całym okresie wymiany. Sprzedający musi również spełniać wszystkie wymogi określone w ustawie nr 1031 i przepisach prawa powszechnego.

Tu właśnie wchodzą w grę strategie znane jako “drop and swap” oraz “swap and drop”. Jeżeli spółka składa się z członków, z których nie wszyscy chcą prowadzić wymianę, tradycyjną wskazówką jest rozwiązanie spółki i zamiana jej interesów na “najemców-wspólnych” (lub “TIC”), aby zrzeczona się nieruchomości mogła zostać sprzedana.Członkowie, którzy chcą kontynuować wymianę, mogą to zrobić, a wychodzący z niej (lub wychodzący) mogą pójść własną drogą.

Spójrzmy na przykład: Załóżmy, że spółka składa się z trzech członków, z których dwóch chce przeprowadzić wymianę. Drugi natomiast chce po prostu wypłacić gotówkę i wyjść ze spółki. Dla uproszczenia, załóżmy, że LLC jest właścicielem nieruchomości o wartości 300.000 dolarów, a każdy członek posiada dokładnie jedną trzecią.

W tym hipotetycznym przykładzie partnerstwo musiałoby “upuścić” LLC na trzy odrębne interesy TIC, które odpowiadają udziałom własnościowym w LLC.Następnie, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana, odchodzący członek po prostu sprzedać swoje udziały TIC bez umowy wymiany, wziąć gotówkę i zapłacić podatki do wysokości zysku. The other two members would sell their TIC interests in an exchange and either buy separate replacement properties or work together to purchase a common one.

Jest to bardzo, bardzo rudymentarny przykład wymiany “drop and swap”.W wariacji “swap i drop” proces ten jest odwrócony.Tak więc, jednostka partnerska przeprowadziłaby wymianę na poziomie jednostki.Następnie członkowie zrezygnowaliby z LLC na rzecz interesów TIC, aby strona wychodząca mogła wyjść.

Pomiędzy tymi dwoma wariantami, pierwszy (drop i swap) jest bardziej powszechny. Dzieje się tak dlatego, że druga wymaga porozumienia między wszystkimi partnerami uczestniczącymi w wymianie, co do tego, jaką nieruchomość zamienną chcą nabyć.Wymaga to również współpracy ze strony członka opuszczającego giełdę, ponieważ musi on poczekać, aż wszystkie rubryki zostaną odprawione na giełdzie, zanim będzie mógł wypłacić pieniądze i wyjść.

W obu tych wariantach kluczowym wymogiem, który potencjalnie może być kwestionowany, jest wymóg posiadania, który jest jednym z czterech głównych elementów sekcji 1031. Stwierdza się w niej, że zarówno nieruchomości, z których zrezygnowano, jak i nieruchomości zamienne muszą być “utrzymywane” dla celów inwestycyjnych lub gospodarczych przez podmiot będący właścicielem.

Jeżeli spółka osobowa jest właścicielem nieruchomości i przed sprzedażą wpada w interesy TIC, możemy zobaczyć, w jaki sposób taki manewr może wywołać kontrolę wymogu posiadania nieruchomości: Czy członkowie posiadający udziały w TIC posiadali nieruchomość w celach inwestycyjnych lub biznesowych albo w celu jej sprzedaży? Należy pamiętać, że podmiot, który sprzedaje nieruchomość, musi być podmiotem nabywającym. Jeżeli spółka osobowa jest przekształcana w TIC, członkowie będący w jej posiadaniu muszą spełnić wymóg 1031, a nie pierwotna spółka osobowa.

Podobnie, jeżeli spółka osobowa zostaje rozwiązana po wymianie w ramach transakcji typu swap and drop, musi ona również spełnić wymóg posiadania udziałów w odniesieniu do zastępczej nieruchomości przed konwersją na udziały TIC. Ponownie, nierozsądne byłoby oczekiwanie od klientów, że ich CPA będą dysponować fachowymi wskazówkami dotyczącymi bardziej zaawansowanych scenariuszy, ale ci księgowi, którzy mogą przynajmniej udzielić wstępnego doradztwa, będą daleko odróżniali swoją praktykę od innych.

Jeśli dane 1031 transakcji nie spełnia wymogu posiadania, cała wymiana może nie dojść do skutku.Oznaczałoby to, że Twój klient nagle zostanie spoliczkowany z podatkiem od zysków kapitałowych, karami i odsetkami do IRS. Jeśli możesz doradzać swoim klientom w zakresie mechaniki, kwestii i potencjalnych konsekwencji tych strategii wymiany, będziesz robił wiele, aby wyróżnić się z tłumu.

Exit Strategies: Metoda notatki ratalnej spółki

To właśnie tutaj CPA mogą pójść o krok dalej i naprawdę pomóc swoim klientom.

Jeśli natkniesz się na klienta partnerskiego rozważającego wymianę, być może będziesz chciał omówić tzw. metodę “ratalnego notowania partnerskiego” (“PIN”) jako jeden z możliwych sposobów strukturyzacji transakcji.

Są to w zasadzie różnice w opisanych powyżej wariantach swap i drop: Zamiast pozostawać w wymianie do momentu nabycia nieruchomości zastępczej, opuszczający członek (lub członkowie) otrzymuje notę na kwotę odpowiadającą ich udziałowi własnościowemu w LLC, gdy zrzeczona się nieruchomości zostanie sprzedana.

Wychodzący członek otrzymuje tę notatkę bezpośrednio od kupującego. Funkcjonuje on jako rekompensata za opuszczenie podmiotu, a także pozwala pozostałym członkom uniknąć rozpoznania jakiegokolwiek zysku w momencie dokonywania płatności na podstawie noty.

Spójrzmy na hipotetyczny przypadek transakcji kodem PIN.

Trzyosobowa spółka LLC jest właścicielem nieruchomości o wartości 300 000 dolarów, a każdy członek jest właścicielem jednej trzeciej. Zamiast uczestniczyć w wymianie, wychodzący członek odchodzi przed sprzedażą i otrzymuje notatkę, która uprawnia go do jednej trzeciej wpływów.

Tak więc, kiedy kupujący uzyskuje nieruchomość, przekazuje tylko 200 000 dolarów na rzecz podmiotu.Pozostałe 100 000 USD jest stopniowo przenoszone na ustępującego członka w miarę upływu czasu. Jeśli kwota ta zostanie umieszczona w wymianie, może podlegać większemu opodatkowaniu, gdy zostanie otrzymana jako “boot” przez jednostkę, a następnie wypłacona członkowi wychodzącemu.

W związku z tym metoda PIN pozwala uniknąć nadmiernego opodatkowania, a także upraszcza proces poprzez utrzymanie LLC w nienaruszonym stanie przez cały czas trwania transakcji po obu stronach.

Powiedzenie swoim klientom o tej i innych strategiach pomoże Ci wyróżnić się z tłumu i zbudować bazę zadowolonych, lojalnych klientów.

Powiązane artykuły

Przewodnik “Test-by-Test” po doktrynie transakcji krok po kroku

W jaki sposób różnią się węzły typu “like-kind” w TCJA