Jak uzyskać ulgi podatkowe w Twoim domu

Biorąc pod uwagę sezon podatkowy w przeszłości, nadszedł czas, aby zastanowić się nad implikacjami podatkowymi decyzji, które Twoi klienci mogą podejmować w odniesieniu do swoich domów w 2014 roku. Zasady są skomplikowane, a ze względu na ogromne kwoty, decyzje te mogą mieć poważne konsekwencje. Odśwież swoją pamięć na temat następujących kluczowych aspektów IRC związanych z domem.

Przerwa na wyłączenie dla sprzedawców domowych . Mogą “wykluczyć”, co oznacza unikanie podatków od aż $500,000 w zysku dla par małżeńskich składających razem i $250,000 dla tych, którzy składają pojedyncze zwroty lub są małżeństwem i składają oddzielne zwroty. Pamiętaj, że to jest zysk , a nie cena sprzedaży. Co zrobić, jeśli zysk jest większy niż kwota wykluczająca 250.000 dolarów lub 500.000 dolarów? Nadwyżka jest opodatkowana jako długoterminowy zysk kapitałowy przy maksymalną stawką 20 procent (23,8 procent jeśli ty jesteś odpowiedzialny dla Medicare surtax), plus obowiązujące podatki stanowe.

Wykluczenie nie jest jednorazową szansą; twierdzić to tak często, jak co dwa lata. Aby się zakwalifikować, musisz zdać dwa testy. Po pierwsze, jesteś właścicielem i mieszkałeś w nieruchomości jako główne miejsce zamieszkania lub główny dom przez co najmniej dwa lata z okresu pięciu lat, który kończy się w dniu sprzedaży. Po drugie, nie wykluczyłeś zysku z innej sprzedaży głównego miejsca zamieszkania w ciągu dwóch lat poprzedzających datę sprzedaży.

Te dwa lata nie muszą być następujące po sobie; mogą być wolne i ciągłe przez w sumie dwa pełne lata. Krótkie czasowe nieobecności na urlopie lub inne sezonowe nieobecności liczą się jako okresy użytkowania przez właściciela. Ma to zastosowanie nawet w przypadku wynajmu nieruchomości podczas nieobecności.

Główne miejsce zamieszkania . Wyłączenie z zysku nie ogranicza się do sprzedaży konwencjonalnego domu jednorodzinnego. Twoim głównym miejscem zamieszkania może być również mieszkanie mieszkalne, mieszkanie spółdzielcze, Twoja część budynku wielorodzinnego, przyczepa domowa, przyczepa kempingowa lub cokolwiek innego, co zapewnia wszystkie udogodnienia domu, takie jak łódź domowa lub jacht, który posiada udogodnienia w zakresie gotowania, spania i higieny, a nawet wakacyjne odosobnienie, do którego wprowadzasz się po przejściu na emeryturę. Co więcej, lokalizacja głównego miejsca zamieszkania nie ma znaczenia. Może to być kraj inny niż Stany Zjednoczone.

Częściowe wykluczenie. Istnieje ulga podatkowa w postaci częściowego wykluczenia dla kogoś, kto sprzedał inny dom w ciągu ostatnich dwóch lat lub nie spełnia wymogów własności i użytkowania. Skorzystaj z częściowego wyłączenia, gdy głównym powodem sprzedaży są problemy zdrowotne, zmiana zatrudnienia lub pewne nieprzewidziane okoliczności. Obejmują one rozwód lub separację prawną, lub klęski żywiołowe lub katastrofy spowodowane przez człowieka, które powodują szkody mieszkaniowe.

Dla przykładu, jesteś singlem, mieszkasz w swoim mieszkaniu tylko 12 miesięcy i przenosisz się do nowej pracy w innym mieście. Możesz wykluczyć zysk aż 125.000-12 miesięcy podzielony przez 24 miesiące, czyli 50 procent razy 250.000 dolarów.

Ulepszenia w domu: Dlaczego ważne jest, aby śledzić swoje wydatki . Czy dokonaliście Państwo remontu domu? Nie dają one żadnych bieżących potrąceń, ale są dodawane do podstawy kosztów domu, która jest liczba używana do określenia zysku lub straty na sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, ulepszenia zmniejszają wszelkie zyski podlegające opodatkowaniu, gdy w końcu sprzedasz nieruchomość.

W przypadku, gdy IRS zakwestionuje Twoją sprzedaż, audyt będzie mniej traumatyczny i mniej kosztowny, jeśli prowadzisz skrupulatną dokumentację, która śledzi podstawę mieszkania. Dokumentacja ta powinna zawierać to, co pierwotnie zapłaciłeś za swoją własność, plus koszty rozliczenia lub zamknięcia, takie jak ubezpieczenie tytułu własności i opłaty prawne, a także to, co później wyłożysz na ulepszenia, takie jak dodanie pokoju lub wybrukowanie podjazdu. Ulepszenia takie nie powinny być mylone z rutynowymi naprawami lub konserwacją, które nie wnoszą nic do wartości miejsca, np. malowanie lub tapetowanie pokoju lub wymiana rozbitej szyby.

Zawiąż zwykłe naprawy w większą pracę. Być może opłaca się odłożyć projekty napraw do czasu, gdy będą one mogły być wykonane w związku z rozległym projektem przebudowy lub renowacji. Dodanie mniejszych zadań do większego zadania może pozwolić na włączenie niektórych elementów, które w innym przypadku byłyby uważane za naprawy, takich jak koszt malowania pomieszczeń.

Brak kary małżeńskiej dla nowożeńców. IRS daje prezent nowożeńcom, którzy są właścicielami domów, które sprzedają przed lub po podróży w dół korytarza. Po ich wspólnym powrocie, każdy z małżonków może wykluczyć aż do $250,000 zysku, pod warunkiem, że każdy z nich może wykluczyć do $250,000, jeśli złożyli oddzielnie. Ale tam IRS wyznacza granicę. Jeden z małżonków nie może wykorzystać żadnej części pozostałych niewykorzystanych wykluczeń, tak aby wykluczyć zysk większy niż 250.000 dolarów na osobę.

Punkty dotyczące kredytów hipotecznych . Planujesz kupić nowy dom około końca roku? Postaraj się zakończyć do 31 grudnia. Zachęta do dotrzymania tego terminu to odliczenie na 2014 r., jeśli jedynym sposobem na uzyskanie kredytu hipotecznego jest spłata punktów na rzecz instytucji udzielającej kredytu. Weź natychmiastowe odliczenie w całości na spłatę odsetek z góry poniesionych w celu uzyskania kredytu na zakup, budowę lub ulepszenie głównego domu (jak w przypadku dodania lub przebudowy pokoju). To jest dla “głównego domu”, w przeciwieństwie do drugiego domu, który używasz jako schronienie wakacyjne, lub nieruchomości, za którą pobierasz czynsz.

Różne zasady dotyczą refinansowania istniejących kredytów hipotecznych. Wykorzystaj wpływy z kredytu, aby ulepszyć swój dom i możesz w pełni odliczyć punkty. Refinansowanie tylko po to, aby skorzystać z niższych stóp procentowych i musisz żądać punktów tylko w dribs i drabs nad kredytu w pełnym terminie podzielić to, co zapłaciłeś za punkty przez liczbę miesięcznych płatności, których będziesz dokonywać przez cały okres trwania kredytu.

Kredytobiorcy, którzy refinansują po raz drugi lub trzeci, często pomijają znaczne odpisy. Kolejni refancerzy mogą natychmiast odjąć to, co pozostało z punktów z poprzednich refinansowań. Jednak kredytobiorcy nie odzyskują tych punktów, ponieważ nie pojawiają się na dokumentach zamknięcia nowych refinansowań. Zazwyczaj kilka tysięcy dolarów spada prosto przez pęknięcia. W przypadku rafinerii, które znajdują się w 30-procentowym przedziale federalnym i stanowym, każde 1000 dolarów odpisuje obniża podatki o 300 dolarów – więcej niż wystarczy, aby zapłacić za przyjemną noc w mieście.

Podatki od nieruchomości. Odliczenia na wykazie A dla podatków od nieruchomości oznaczają zwykle wszelkie państwowe, lokalne lub zagraniczne podatki od nieruchomości. Jednak specjalna zasada ma zastosowanie, gdy część twojej miesięcznej płatności hipotecznej trafia na rachunek powierniczy, a twój kredytodawca okresowo płaci podatki od nieruchomości samorządom lokalnym z tego rachunku. Dozwolone odliczenie to kwota faktycznie zapłacona w ciągu roku władzom podatkowym. Pożyczkodawca zazwyczaj wysyła formularz 1098, Oświadczenie o Oprocentowaniu Hipoteki, na koniec roku podatkowego z tymi informacjami.

O autorze:

Julian Block pisze i praktykuje prawo w Larchmont w Nowym Jorku, a wcześniej pracował w IRS jako agent specjalny (śledczy w sprawach karnych) i adwokat. Więcej na ten temat można znaleźć w “Julian Block’s Tax Tips for Marriage and Divorce”, dostępnej dla Kindle na Amazon.com oraz w wersji drukowanej na julianblocktaxexpert.com.