Jak zapewnić doradcę w sprawie przenoszenia notatek zwrotnych

Ten artykuł skoncentruje się na tym, w jaki sposób księgowi mogą zapewnić wartość i zbudować wiarygodność, doradzając klientom w zakresie złożoności finansowania przeniesień w 1031 transakcjach.

W przypadkach, w których nabywca nie posiada odpowiedniego finansowania krótkoterminowego, sprzedający może zdecydować się na przyjęcie noty prolongowanej w celu zbycia zrzeczonej się nieruchomości. W tej sytuacji istnieją 4 różne sposoby postępowania z tą notą w ramach transakcji wymiany.

Sprzedający może również podjąć decyzję o wyciągnięciu notatki z giełdy i zapłaceniu podatku od otrzymanych dochodów w wysokości zysku. Jeśli jednak banknot jest przechowywany na giełdzie, istnieją cztery różne opcje postępowania z nim. Najlepiej byłoby, gdyby klienci mogli uzyskać poradę w tej kwestii od moderatora lub prawnika podatkowego, ale nie jest to możliwe, gdyby księgowi mieli możliwość wejścia i udzielenia porady.

Opcja 1: Kupno Noty z Giełdy 1031

Podatnicy mogą wykupić banknot zwrotny z giełdy. Oznacza to, że podatnik zastępuje weksel gotówką w kwocie, która ostatecznie zostanie otrzymana od kupującego.

Jest to bardzo pożądana opcja, ponieważ pozwala na dysponowanie banknotem i uniknięcie opodatkowania banknotu, gdy środki są wysyłane od kupującego. Najczęstszym problemem jest jednak to, że opcja ta nie jest dostępna.

Ta opcja wymaga znacznych rezerw gotówkowych ze strony sprzedawcy i nie zawsze jest to możliwe. Ponadto, nawet jeśli sprzedający ma wystarczające rezerwy, musi być skłonny przekazać je z góry i zaakceptować odroczoną płatność od kupującego. Ta opcja jest być może najprostszym i najlepszym sposobem rozwiązania problemu, ale z reguły jest najmniej dostępna.

Opcja 2: Sprzedaż notatki na otwartym rynku

Opcja ta pozwala na zastąpienie banknotu gotówką, ale wymaga zakupu go przez osobę z zewnątrz. Trudność tego podejścia polega na zlokalizowaniu nabywcy, a nawet jeśli można go znaleźć, to istnieje również kwestia ceny sprzedaży.

Zazwyczaj tego typu banknoty sprzedawane są po zdyskontowanej cenie. Zazwyczaj oznacza to, że cena sprzedaży jest od 15 do 30 procent niższa od wartości nominalnej. Jest to całkowicie zrozumiałe, biorąc pod uwagę, że kupujący banknot handluje ryczałtem z góry za odroczone płatności. Ale oznacza to również, że sprzedający zrzeczoną się nieruchomości będzie miał mniej gotówki na sfinansowanie nowego nabycia.

Celowość tej opcji zależy częściowo od celów końcowych sprzedawcy. Jeśli sprzedający potrzebuje środków pieniężnych, które zostałyby utracone poprzez sprzedaż banknotu po obniżonej cenie, wtedy ta opcja może nie być wykonalna. Jeśli, z drugiej strony, sprzedający może poradzić sobie z mniej środków pieniężnych, to ta opcja może być wykonalne.

Opcja 3: Użyj Notatki w kierunku przejęcia

Wariant ten może przewyższać wariant 1 pod względem swojej atrakcyjności. W tym podejściu podatnik wykorzystuje samą notę jako rekompensatę za nabycie większej ilości nieruchomości. Innymi słowy, przekonać sprzedającego nieruchomość zastępczą do przyjęcia noty jako rekompensaty.

Powodem, dla którego opcja ta jest tak atrakcyjna, jest to, że pozwala uniknąć konieczności wnoszenia przez podatnika własnych środków pieniężnych w celu zastąpienia banknotu i uniknąć wad sprzedaży na otwartym rynku. Oczywiście, największym problemem jest tutaj dostępność.

Znalezienie zastępczego sprzedawcy nieruchomości, który jest skłonny przyjąć notatkę, może być trudnym zadaniem. Sprawy będą ostatecznie zależeć od potrzeb zastępczego sprzedającego nieruchomość. Jeśli można znaleźć sprzedawcę, który jest w stanie finansowym pozwala mu zaakceptować odroczone odszkodowanie, to ta opcja może być możliwe. Ale z pewnością nie zawsze tak będzie.

Opcja 4: Zezwolenie na notatkę dojrzewającą podczas wymiany

Ostatnią opcją jest umożliwienie dojrzewania banknotu zwrotnego w trakcie wymiany. W przypadku wymiany opóźnionej, podatnik ma maksymalnie 180 dni na sfinalizowanie transakcji. W związku z tym, jeżeli w tym czasie dojdzie do terminu wymagalności banknotu, podatnik może odczekać do terminu wymagalności banknotu, a następnie po prostu użyć gotówki jak zwykle.

Ta opcja jest być może najmniej powszechnie stosowana, częściowo dlatego, że nie zawsze jest dostępna. Wiele notatek nie będzie miało terminu zapadalności krótszego niż 180 dni, więc w wielu przypadkach opcja ta nie będzie możliwa. I nawet jeśli jest ona dostępna, może nie być pożądana.

Opcja ta oznacza, że podatnicy będą opóźniać nabycie nowej nieruchomości, a opóźnienie to może spowodować, że stracą możliwość zakupu. Rynek nie zatrzyma się i nie będzie czekał tylko dlatego, że masz notatkę, która musi dojrzeć.

Jeśli kupujący będzie czekał, może stracić nieruchomość, którą chciałbyś nabyć. Oczywiście, opcja ta oznacza, że nie będziesz musiał przynosić gotówki (opcja 1) lub sprzedawać po obniżonej cenie (opcja 2). Ale to i tak skomplikuje Twoją transakcję i zmusi Cię do czekania dłużej niż mógłbyś tego chcieć.

Powiązane artykuły

Jak prowadzić klientów na 1031 Opodatkowanie

Trzy zasady dotyczące podmiotów powiązanych, które powinieneś znać