Jakie są przepisy podatkowe dla sprzedaży domowej?

Masz domek letniskowy? Jest przeoczona ulga podatkowa, jeśli go wynajmiesz – ale potencjalny hit, jeśli sprzedasz.

Po pierwsze, ulga podatkowa: Długoletnie przepisy pozwalają właścicielom domów na całkowite pominięcie podatków od dochodów z wynajmu, pod warunkiem, że spełniają one kluczowy wymóg: Wynajmują swój domek lub mieszkanie na mniej niż 15 dni w ciągu roku.

To może być wielka ulga podatkowa dla tych, którzy są właścicielami mieszkań w pobliżu corocznych imprez, gdzie czynsze rosną na krótkie okresy. Kilka przykładów: Indianapolis na wyścig samochodowy z okazji Dnia Pamięci, Louisville podczas tygodnia Derby i Augusta podczas turnieju Masters.

Dalej, potencjalne uderzenie podatkowe: Prawo pozwala osobom, które sprzedają swoje główne miejsce zamieszkania, na uniknięcie podatków od zysku w wysokości do 500.000 dolarów w przypadku osób zamężnych składających wniosek wspólnie oraz do 250.000 dolarów w przypadku osób samotnych i osób zamężnych składających oddzielne zeznania. Aby kwalifikować się do wyłączenia, należy posiadać i użytkować mieszkanie jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej dwa lata z okresu pięciu lat, który kończy się w dniu sprzedaży.

Ale co jeśli sprzedasz drugi dom? W jednym czasie, sprzedający może zająć mieszkanie wakacyjne na dwa lata, a następnie żądać 500.000 dolarów wykluczenia. Ale obecne prawo ogranicza kwotę wykluczenia, gdy drugi dom staje się Twoim głównym miejscem zamieszkania.

Znowelizowane zasady zabraniają jakiegokolwiek wykluczenia zysków, które można przypisać temu, co IRS charakteryzuje jako okresy po 2008 r. “niekwalifikowanego użytkowania”. Mówiąc prościej, agencja oznacza te okresy, podczas których pierwsze drugie mieszkanie nie było używane jako główne miejsce zamieszkania.

Nie wszyscy moi klienci czerpią zyski, gdy sprzedają swoje domy. Niektórzy ponoszą straty. Podczas gdy rynek mieszkaniowy jest prężny w wielu częściach kraju, w niektórych miejscach pozostaje on przygnębiony. Wielu ludzi stoi przed perspektywą utraty pieniędzy, gdy próbują rozładować albo główną siedzibę, albo dom wakacyjny.

Kodeks podatkowy zawsze zabraniał dokonywania odpisów z tytułu takich strat – i nie, nie ma okoliczności łagodzących. Na przykład, orzeczenie IRS zabraniało odliczenia z tytułu straty na sprzedaży domu, gdy rodzina z dzieckiem na wózku inwalidzkim przeprowadziła się z dwupiętrowego do jednopiętrowego domu na zalecenie lekarza.

IRS nie obchodzi, że właściciel domu jest z kieszeni, ponieważ zmiana miejsca pracy wywołana zwolnieniem, chorobą, śmiercią, rozwodem lub tym podobne zmusiły nagłą sprzedaż przed pobytem docenione wystarczająco, aby zrekompensować prowizje brokerskie, opłaty prawne i inne wydatki związane z zakupem i sprzedażą.

Zgodnie z tym podejściem strata nie podlega odliczeniu, gdy pracownik przenosi się w celu podjęcia nowej pracy lub zostaje przeniesiony do nowej lokalizacji. A co jeśli jej pracodawca zwróci jej pieniądze za stratę? Nie ma możliwości odliczenia straty, która w przeciwnym razie nie podlegałaby odliczeniu od zwrotu, ponieważ są to odrębne transakcje. Strata pozostaje niemożliwa do odliczenia.

Czy w przypadku zysku może ona włączyć zwrot kosztów do ceny sprzedaży i skorzystać z wyłączenia aż do 500.000 dolarów? Nie, to liczy się jako dochód, mówi IRS.

Artykuły dodatkowe. Przypomnienie dla księgowych, którzy z zadowoleniem przyjęliby porady, jak ostrzec klientów przed taktykami, które obniżają podatki na ten rok, a nawet dają przewagę na przyszły rok: Wejdźcie do archiwum moich artykułów (ponad 250 i licząc).