Nie zapomnij o odliczeniu podatku za punkty hipoteczne

Planujesz kupić nowy dom około końca roku?Spróbuj to zakończyć do 31 grudnia. Nagrodą za dotrzymanie tego terminu jest potrącenie za ten rok, jeśli będziesz musiał sfinansować zakup kredytem hipotecznym, za który płacisz “punkty”.

Co to za punkty? Są to dodatkowe, pobierane z góry opłaty, które są płacone zamiast wyższych stóp procentowych. Kiedy pieniędzy jest mało, pożyczkodawcy rutynowo naliczają punkty, znane również pod takimi nazwami jak “opłaty za udzielenie kredytu”, “opłaty premium” lub “rabat na kredyt”. Jeden punkt jest równy 1 procentowi pożyczonej kwoty.

Kluczem do zapewnienia, że punkty podlegają odliczeniu w 100 procentach w roku spłaty, wraz z pozostałymi odsetkami od kredytu hipotecznego, jest to, że punkty muszą być wypłacone, aby uzyskać określony rodzaj kredytu. Pożyczka musi być przeznaczona na zakup, budowę lub ulepszenie głównego domu (jak w przypadku dodania lub przebudowy pokoju), w przeciwieństwie do np. drugiego domu, który używasz jako miejsce na wakacje lub nieruchomości, za którą pobierasz czynsz.

Przy zamknięciu kredytu, prawdopodobnie otrzymasz Jednolite Oświadczenie Ugodowe (Uniform Settlement Statement). Wyciąg ten musi jasno określać kwotę, jaką pobiera kredytodawca jako punkty i musi obliczać punkty jako procent od kredytu. Ponadto, naliczanie punktów musi być zgodne z ustaloną praktyką biznesową w Twojej okolicy, a odliczenie nie może przekroczyć liczby punktów naliczanych zazwyczaj w Twojej okolicy.

Przykład: W przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 400 000 dolarów, dwa punkty są równe odliczeniu 8 000 dolarów, co daje oszczędność 2 400 dolarów, jeśli znajdujesz się w ogólnym przedziale podatkowym (federalnym, stanowym i być może miejskim) wynoszącym 30 procent.

Refinansowanie istniejącej hipoteki. Oto jak IRS odczytuje prawo: Generalnie, punkty, które płacisz za refinansowanie kredytu hipotecznego nie podlegają odliczeniu w całości w roku, w którym je płacisz, chyba że są one płacone w związku z zakupem lub ulepszeniem domu. Jest to prawda nawet wtedy, gdy nowy kredyt hipoteczny jest zabezpieczony przez twój główny dom. Tłumaczenie: Refinancerzy muszą odpisać punkty w dryblingach i drabinach w całym okresie kredytowania – dzieląc spłacane punkty przez liczbę miesięcznych rat do spłacenia w całym okresie kredytowania.

Na przykład, płacisz $4,000 w punktach i dokonujesz 360 miesięcznych płatności 30-letniej hipoteki. Zgodnie z podejściem IRS, Twoje dopuszczalne odliczenie wynosi $11.11 za jedną płatność, lub w sumie $133.32 za 12 płatności.

Ten wymóg alokacji IRS został poparty decyzją amerykańskiego sądu podatkowego z 1988 r., chociaż 8. okręgowy sąd apelacyjny odrzucił zasadę alokacji, gdy punkty są wypłacane za długoterminową hipotekę, która zastępuje krótkoterminową pożyczkę płatnością balonową.

Przy drugim refinansowaniu lub wcześniejszej spłacie kredytu należy dokonać potrącenia w roku spłaty za wszystkie pozostałe punkty, które jeszcze nie zostały potrącone.

IRS wie, że coraz więcej rafinerii ulega pokusie i upomina się o swoje punkty, jak gdyby można je było w pełni odliczyć jednym machnięciem. Różnica nie polega na posiekanej wątrobie: W przypadku 15-letniej pożyczki na $300,000 i $9,000 w punktach, odliczenie za rok spłaty wynosiłoby $9,000, w przeciwieństwie do rocznego odliczenia tylko $600 przejętego w trakcie trwania pożyczki.

Punkty opłacone przez sprzedawcę. Istnieją inne komplikacje, gdy jesteś sprzedawcą i płacisz punkty hipoteczne, aby skłonić kredytodawcę do zorganizowania finansowania dla kupującego. Nie możesz liczyć punktów jako odsetek. Ale jako koszt sprzedaży, zmniejszają one kwotę wszelkich zysków, które realizujesz ze sprzedaży i są potrącane przez kupującego, który następnie musi zrobić trochę papierkowej roboty. On lub ona musi odjąć kwotę zapłaconą od ceny zakupu w obliczaniu domu na podstawie – liczba używana do określenia zysku lub straty na sprzedaży składnika aktywów.

Artykuły dodatkowe . Przypomnienie dla księgowych, którzy z zadowoleniem przyjęliby porady, jak ostrzec klientów przed taktykami, które obniżają podatki na ten rok, a nawet dają przewagę na następny rok: Wejdź do archiwum moich artykułów (ponad 160 i liczenie).

Bądź konkurencyjny z kolegami księgowymi, którzy zwracają się do artykułów, gdy, powiedzmy, odpowiadają klientom lub chcą pokazać klientom, jak zwinnie unikać pułapek, jednocześnie wykorzystując możliwości zmniejszenia, opóźnienia lub głębokiego sześć płatności znacznych kwot, które w przeciwnym razie puchną kasety IRS.

Pamiętaj również o artykułach, gdy starasz się budować rozpoznawalność nazwy, cel możliwy do osiągnięcia tylko poprzez wybór i wdrożenie strategii, które wyróżniają Cię od dzikiej konkurencji. Wykorzystaj artykuły do przygotowania rozmów z odbiorcami, takimi jak właściciele firm, inwestorzy i emeryci.