Problemy z amortyzacją Ulepszenia w dziedzinie najmu i dzierżawy

Na ostatnim stanowisku przedstawiliśmy praktyczny przegląd amortyzacji związanej z poprawą warunków najmu w ramach sekcji 178 IRC. Przegląd ten zawierał krótkie wprowadzenie do podstawowego celu i przepisów sekcji 178, a także przykłady rodzajów kwestii związanych z amortyzacją ulepszeń w zakresie leasingu z wykorzystaniem tej sekcji.

Jak widzieliśmy, jedną z kluczowych kwestii zawartych w rozdziale 178 jest zajęcie się scenariuszami, w których normalny harmonogram amortyzacji danej poprawy jest większy lub mniejszy niż pozostały okres leasingu. W art. 178 określono system zasad, które pomagają leasingobiorcom w rozwiązaniu tego problemu wraz z innymi kwestiami, które mogą się rozwinąć w wyniku wprowadzenia ulepszeń podlegających amortyzacji.

W tym wpisie zajmiemy się kilkoma dodatkowymi zagadnieniami, które mogą pojawić się, gdy najemcy stworzą podlegające amortyzacji ulepszenia na wynajmowanych nieruchomościach. W szczególności zajmiemy się kwestią “testu prawdopodobieństwa” w celu określenia, czy opcje odnowienia umowy są uwzględniane w pozostałym okresie obowiązywania umowy. Omówimy sposób, w jaki test ten jest początkowo stosowany w odniesieniu do danej umowy leasingowej z określonym zestawem okoliczności, a następnie jak może być ponownie zastosowany w przypadku, gdy nowe okoliczności wpływają na prawdopodobieństwo skorzystania z opcji odnowienia lub przedłużenia umowy w przyszłości.

Problem “testu prawdopodobieństwa”

W naszym stanowisku wprowadzającym do sekcji 178 odnieśliśmy się do tzw. zasady 60 procent. Reguła ta wchodzi w życie zawsze wtedy, gdy leasingobiorca wprowadza ulepszenie, które ma harmonogram amortyzacji (lub “okres użytkowania”) większy niż 60 procent pozostałego okresu leasingu. Innymi słowy, zasada 60 % ma zastosowanie zawsze, gdy pozostały okres leasingu jest krótszy niż 60 % okresu użytkowania podlegającego amortyzacji ulepszenia (w ten sposób zasada ta jest zazwyczaj wyrażana).

Jeśli zostanie uruchomiona zasada 60 procent, wówczas pozostały okres dzierżawy będzie zawierał wszelkie opcje odnowienia lub przedłużenia. Pozostały okres leasingu jest niezbędny w celu ustalenia dokładnej kwoty, którą można odliczyć w skali roku. Na przykład, załóżmy, że leasingobiorca wznosi dzierżawioną nieruchomość na kawałku dzierżawionej nieruchomości. Załóżmy, że pozostały okres leasingu wynosi 10 lat, a leasing zawiera 3 opcje odnowienia po 5 lat każda. Ponieważ pozostały okres dzierżawy wynosi mniej niż 60 procent okresu użytkowania wynajmowanej nieruchomości – wynajęta nieruchomość mieszkalna jest obecnie amortyzowana przez okres 27,5 roku – pozostały okres będzie zawierał opcje odnowienia, a więc wynajęta nieruchomość będzie faktycznie amortyzowana przez okres 25 lat.

testu prawdopodobieństwa”: zgodnie z pkt 1.178-1 lit. b) ppkt 2 pozostały okres leasingu nie obejmuje żadnych opcji odnowienia lub przedłużenia, jeżeli można wykazać, że jest bardziej prawdopodobne, niż że te opcje odnowienia lub przedłużenia nie zostaną wykonane. Ten test prawdopodobieństwa stosuje się oddzielnie do każdej opcji odnowienia lub przedłużenia okresu leasingu. Test ten jest bardzo ważny, ponieważ jeśli leasingobiorca może w przeważającej części udowodnić, że istnieje prawdopodobieństwo niewykorzystania opcji odnowienia lub przedłużenia okresu leasingu, wówczas leasingobiorca może skorzystać z krótszego harmonogramu amortyzacji i w związku z tym mieć dostęp do większych rocznych odpisów.

Korzystając z tego samego hipotetycznego scenariusza, który został opisany powyżej, gdyby ustalono, że nie jest prawdopodobne wykonanie opcji odnowienia, wówczas leasingobiorca miałby prawo do odpisów amortyzacyjnych według harmonogramu wynoszącego tylko 10 lat. Oczywiście skutkowałoby to znacznie większymi odliczeniami niż te, które byłyby dostępne, gdyby opcje odnowienia zostały uwzględnione w pozostałym okresie leasingu. Zastosowanie testu prawdopodobieństwa nie musi jednak ograniczać się do pojedynczego zapytania dla każdej opcji przedłużenia lub przedłużenia. Okoliczności mogą często zmieniać się w trakcie trwania umowy leasingu i jeżeli zmienią się one w taki sposób, że prawdopodobieństwo skorzystania z opcji odnowienia lub przedłużenia umowy zmieni się, wówczas test prawdopodobieństwa może zostać zastosowany ponownie i wtedy nowy wynik stanie się skuteczny.

Ponownie, wykorzystując powyższy scenariusz, załóżmy, że początkowy test prawdopodobieństwa wykaże, iż nie jest prawdopodobne wykorzystanie 3 opcji odnowienia, a zatem harmonogram amortyzacji ustala się najpierw na 10 lat. Załóżmy jednak, że okoliczności się zmieniają i nagle staje się wysoce prawdopodobne, że opcje odnowienia zostaną faktycznie wykorzystane. W tej sytuacji test prawdopodobieństwa zostałby zastosowany ponownie, opcje odnowienia byłyby włączone do harmonogramu amortyzacji, a roczne odliczenia możliwe do dokonania przez leasingobiorcę zostałyby skorygowane w celu odzwierciedlenia zmienionego harmonogramu amortyzacji. To złożone zastosowanie testu prawdopodobieństwa ma na celu uzyskanie dokładnego obrazu pozostałego okresu dzierżawy przez leasingobiorcę, tak aby leasingobiorcy mieli dostęp do odliczeń, które są możliwie najbardziej sprawiedliwe.

Chociaż jego przepisy mogą być nieco skomplikowane, sekcja 178 jest z pewnością sekcją, z którą powinni zapoznać się wszyscy najemcy, w szczególności ci, którzy planują wnieść podlegające amortyzacji ulepszenia do wynajmowanego przez siebie mienia w pewnym momencie przed wygaśnięciem umowy najmu. Najemcom, którzy chcą zmaksymalizować swoją kondycję finansową, zaleca się skonsultowanie się z wykwalifikowanym specjalistą podatkowym, takim jak CPA lub prawnik podatkowy, aby mogli mieć pewność, że prawidłowo stosują przepisy art. 178. Ostatnią rzeczą, z którą chciałby się zmierzyć każdy leasingobiorca, jest audyt wynikający z niewłaściwego zastosowania przepisów art. 178, dlatego też najlepszym sposobem postępowania jest podjęcie środków zapobiegawczych na samym początku.