Przebudowa Podobna właściwość odracza dobrowolny zysk z konwersji

W wielu częściach kraju wartość nieruchomości gwałtownie wzrosła. Nierzadko zdarza się więc, że nieruchomości są ubezpieczone na znacznie większą kwotę niż ich koszt początkowy lub, w przypadku aktywów gospodarczych, koszt po korekcie w dół o wcześniej wnioskowane odpisy amortyzacyjne.

Ale co jeśli, powiedzmy, pożar zniszczy budynek, a wpływy z ubezpieczenia przekroczą twój koszt? Oczywiście, nie masz żadnego “zysku” w sensie ekonomicznym. Podatki to jednak inna historia; masz zysk, tak samo jak gdybyś osiągnął zysk ze sprzedaży budynku.

Zwykle płaci się podatek od zysku w roku, w którym otrzymuje się dochód z ubezpieczenia, który pokrywa straty w mieniu skradzionym, uszkodzonym lub zniszczonym w wyniku pożaru, powodzi itp. Cue Code Section 1033.Pozwala on na opóźnienie dnia rozliczenia z IRS niektórych lub wszystkich zysków z tytułu ubezpieczenia od pożaru lub innego zdarzenia, które kwalifikuje się jako “mimowolna zamiana”.

Aby kwalifikować się do tego odroczenia podatku, musisz kupić (lub nabyć pakiet kontrolny, tj. 80 procent, w spółce będącej właścicielem) nieruchomość, która jest “podobna lub powiązana w obsłudze lub użytkowaniu” do przekształconej nieruchomości w określonym terminie wymiany.

IRS orzekł, że wymóg “podobny lub pokrewny” jest spełniony, gdy podatnik przebudowuje istniejącą pobliską strukturę, która już jest jego własnością. Przykładowo, Procrustes Furniture prowadził swoją działalność z trzech budynków położonych przy tej samej ulicy. Pożar zniszczył jeden z tych budynków, jednak wpływy z ubezpieczenia przekroczyły jego koszt.

Zamiast nabywać kolejny budynek, Procrustes zdecydował się przeznaczyć uzyskane środki na renowację lub przebudowę dwóch pozostałych obiektów. W orzeczeniu w sprawie pisma 8329015 stwierdzono, że przebudowa pozostałych budynków kwalifikuje się jako nieruchomość zastępcza dla celów sekcji 1033 Kodeksu.

Podatek jest tylko odroczony, nie wymazany

Prawo nakłada na Procrustes obowiązek odjęcia odroczonego zysku z nieruchomości konwersyjnej od kosztu zastąpienia w celu określenia podstawy amortyzacji, a także w przypadku późniejszej sprzedaży, gdy odroczenie kończy się, a IRS pobiera swoją część wpływów.

Jeśli Procrustes zrezygnuje z odroczenia i zadeklaruje zysk, jego podstawą do zastąpienia nieruchomości jest jej koszt. Dlatego też Procrustes może woleć zapłacić podatek od zysków kapitałowych, aby uzyskać wyższą podstawę do amortyzacji zastępczej nieruchomości.

W poprzedniej kolumnie zauważyłem, że zasady odroczenia-zastąpienia mają zastosowanie również w przypadku uzyskania korzyści z mienia potępionego przez władze rządowe lub sprzedanego z powodu grożącego, zbliżającego się lub rzeczywistego potępienia.

Artykuły dodatkowe .Przypomnienie dla księgowych, którzy chętnie udzielą porad, jak zwrócić uwagę klientów na taktyki, które obniżają podatki na ten rok, a nawet dają przewagę na przyszły rok: Wejdź do archiwum moich artykułów (ponad 225 i liczenie).