Przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania czynszowego
Pewnego dnia dostałem maila od pary, do której zadzwonię do Davida i Ruth. Oboje pracują i są właścicielami domu z 3 sypialniami, który kosztuje ich tylko 1000 dolarów miesięcznie za podatki od nieruchomości i płatności hipoteczne.
Ponieważ planują wprowadzić się do nowego lokalu mieszkalnego, jedną z opcji jest przekształcenie obecnego miejsca w lokal mieszkalny z przeznaczeniem na wynajem. Ruth pyta, czy byłoby to rozsądne posunięcie. Moja odpowiedź jest taka, że wszystko zależy od nich i ich decyzja jest z natury subiektywna.
Patrząc wyłącznie z perspektywy podatków, może to być ostry manewr. Para mogłaby sprzedać i zakwalifikować się do wyłączenia, które pozwala im na uniknięcie podatków od aż 500.000 dolarów zysku ze sprzedaży (250.000 dolarów w przypadku pojedynczych plików), pod warunkiem, że korzystali z tego miejsca przez co najmniej dwa lata z pięcioletniego okresu, który kończy się w dniu sprzedaży i minęły co najmniej dwa lata od ostatniego wykorzystania wyłączenia. Wówczas mogliby oni wykorzystać wpływy, w większości lub całkowicie pomniejszone o podatki, na inwestycje lub to nowe mieszkanie.
Albo para może zdecydować się nie sprzedawać i zostać gospodarzami. Wówczas będą mogli zrekompensować swoje wpływy z wynajmu potrąceniami na koszty operacyjne, takie jak media, naprawy i ubezpieczenia, plus amortyzacja. Przypominam im, aby pamiętali, że zasady obliczania amortyzacji przyjmują pewne zakręty.
Miarą kwoty podlegającej amortyzacji jest niższa z następujących wartości
skorygowana podstawa nieruchomości w momencie przekształcenia lub
godziwa wartość rynkowa w momencie przekształcenia
Ich skorygowana podstawa w większości przypadków to koszt powiększony o pewne koszty rozliczeniowe lub zamknięcia związane z zakupem, takie jak opłaty prawne lub poszukiwanie tytułu prawnego, oraz ulepszenia, takie jak dodatkowe pomieszczenia lub większe remonty. Nie mogą one uwzględniać gruntów, ponieważ nie podlegają amortyzacji.
A co jeśli nowo wybudowani właściciele wykażą zysk? Jest on opodatkowany jak zwykły dochód, tak samo jak ich pensje.
Co jeśli David i Ruth wykażą stratę, co nie jest rzadkością z powodu odpisów amortyzacyjnych? Wtedy powinni być w stanie wykorzystać tę stratę jako odliczenie od swoich wynagrodzeń i innych rodzajów dochodów.
Po pierwsze jednak, para musi zapoznać się z zasadami dotyczącymi strat z tytułu wynajmu. Ogólnie rzecz biorąc, takie straty podlegają restrykcyjnym przepisom dotyczącym umów o udzielenie schronienia podatkowego i mogą kompensować jedynie dochody z tytułu umów o udzielenie schronienia, takich jak spółki komandytowe. Straty związane z udzielaniem schronienia nie mogą stanowić zabezpieczenia przed opodatkowaniem dochodów z działalności pozapodatkowej, takich jak pensje i wypłaty z IRA i innych rodzajów odroczonych podatkowo kont emerytalnych.
Te surowe ograniczenia podlegają kilku wyjątkom, w tym specjalnej przerwie dla większości właścicieli wynajmowanych nieruchomości, którzy kwalifikują się jako «aktywni» menedżerowie-IRS-speak dla tych, którzy pomagają w podejmowaniu decyzji w takich sprawach jak zatwierdzanie najemców, ustalanie warunków najmu i zatwierdzanie projektów poprawy jakości kapitału.
Prawo zezwala właścicielom takim jak David i Ruth na odliczenie do 25.000 dolarów strat od innych dochodów. Limit spada z 25.000$ do 12.500$ dla osób zamężnych składających oddzielne zwroty i mieszkających oddzielnie przez cały rok i staje się zerowy dla małżeństw, które mieszkają razem i składają osobno.
To nie jest dla grubych kotów. Przerwa zaczyna się stopniowo wycofywać, gdy zmodyfikowany skorygowany dochód brutto przekroczy 100.000 dolarów, a zanika całkowicie, gdy AGI przekroczy 150.000 dolarów. W przypadku małżeństw składających oddzielne zgłoszenia, kwoty 100 000 i 150 000 dolarów stają się 50 000 i 75 000 dolarów. Ale niewykorzystane straty mogą być przeniesione na późniejsze lata.
Na razie nie ma problemu z takimi wspólnymi aktami jak David i Ruth. Ich zmodyfikowany AGI jest znacznie poniżej magicznej liczby 100.000 dolarów. Powinni jednak pamiętać, że zgłaszanie strat z tytułu wynajmu zwiększa prawdopodobieństwo przeprowadzenia audytu.
IRS podejrzewa, że wielu wynajmujących błędnie odlicza straty. Jeśli komputery agencji odbijają się od siebie, powinni oni oczekiwać, że egzaminator będzie wymagał od nich dowodu aktywnego uczestnictwa w decyzjach zarządczych, posiadania udziału w wysokości dziesięcioprocentowego udziału i prawidłowego obliczenia odliczenia w ramach zmodyfikowanego testu AGI.
Artykuły dodatkowe .Przypomnienie dla księgowych, którzy chętnie udzielą porad, jak zwrócić uwagę klientów na taktyki, które obniżają podatki na ten rok, a nawet dają przewagę na przyszły rok: Wejdź do archiwum moich artykułów (ponad 250 i licząc).
