Raportowanie podatku od sprzedaży na raty

Zazwyczaj, gdy sprzedajesz nieruchomość i w zamian otrzymujesz płatności ratalne, jesteś opodatkowany przez okres lat. Jest to generalnie korzystne dla podatników, ponieważ mogą oni rozłożyć wynikające z tego zobowiązanie podatkowe. Ale nie zawsze.

W niektórych przypadkach może być lepiej wybrać opodatkowanie od całej kwoty w roku sprzedaży, nawet jeśli nie otrzymałeś pełnej zapłaty. Kiedy jest to właściwe, to specjalne raportowanie sprzedaży ratalnej “wyborczej” może zaoszczędzić tysiące dolarów podatkowych.

Po pierwsze, przejrzyjmy podstawowe zasady.Zazwyczaj, gdy otrzymujesz płatności ratalne ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lub więcej lat podatkowych, podatek od Twojego zysku jest płacony w tych latach płatności są rzeczywiście otrzymane.

Co więcej, można zaoszczędzić jeszcze więcej, jeśli dochód jest opodatkowany niższymi stawkami przez kilka lat w ramach stopniowanej struktury podatkowej. Ten korzystny sposób opodatkowania jest automatyczny dla większości sprzedaży ratalnych przez inwestorów.

Długoterminowe zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane według maksymalnej 15% stawki podatkowej lub 20% w przypadku podatników znajdujących się w najwyższym zwykłym przedziale podatku dochodowego. Ponadto, sprzedaż może spowodować powstanie 3,8% podatku od dochodu z inwestycji netto (NII). Podatek NII został uwzględniony w ustawie Affordable Care Act, ustawie o ochronie zdrowia, znanej jako Obamacare. Wreszcie, w grę mogą wchodzić inne czynniki, w tym spłata odsetek od sprzedaży ratalnej.

Ile z każdej raty podlega opodatkowaniu? Przy zastosowaniu metody raportowania sprzedaży ratalnej, część płatności podlegająca opodatkowaniu jest oparta na “wskaźniku zysku brutto”. Wskaźnik zysku brutto jest ustalany poprzez podzielenie zysku brutto ze sprzedaży nieruchomości przez cenę sprzedaży.

Powiedzmy hipotetycznie, że kupił pan apartamentowiec dziesięć lat temu za 1,2 miliona dolarów. Następnie sprzedałeś budynek w zeszłym roku za 3 miliony dolarów i zaaranżowałeś jego zapłatę w trzech rocznych ratach po 1 milion dolarów każda, przy czym pierwsza wpłata nastąpi w 2016 roku. W tym przypadku Twój zysk brutto wynosi 1,8 mln dolarów (3 mln dolarów – 1,2 mln dolarów), więc procent podlegający opodatkowaniu każdej raty wynosi 60 procent (1,8 mln dolarów ÷ 3 mln dolarów). W przypadku sprzedaży ratalnej, raportowanej na Twoim zeznaniu podatkowym za 2016 rok, byłbyś zobowiązany do zapłacenia podatku od 600.000 USD zysku (60 procent z 1 mln USD).

Należy zwrócić uwagę, że wszelkie amortyzację nieruchomości należy ujmować jako zwykły dochód w zakresie, w jakim przewyższa ona kwotę dozwoloną zgodnie z metodą liniową. Skorygowana podstawa nieruchomości jest zwiększona o kwotę odzyskanego dochodu, zmniejszając tym samym zysk zrealizowany w przyszłych latach.

Brzmi całkiem nieźle, prawda? Ale rzeczy często nie są takie proste. Załóżmy, że rok 2016 był dla Ciebie osobiście rokiem o bardzo niskich dochodach i spodziewasz się, że w 2017 roku i w kolejnych latach znajdziesz się w wyższym przedziale podatkowym. W związku z tym możesz woleć płacić podatek od całości dochodów ze sprzedaży ratalnej na Twoim rozliczeniu w 2016 roku.

Podobnie, mogą wystąpić straty kapitałowe lub zawieszone straty bierne, które mogą zrekompensować podatek z tytułu sprzedaży ratalnej. W ten sposób, zamiast rozłożyć w czasie obowiązek podatkowy, zyskujesz dzięki zgłoszeniu całego zysku w roku sprzedaży.

Nie zakładaj automatycznie, że wyjdziesz na jaw z raportowaniem sprzedaży ratalnej. Porównaj zobowiązanie podatkowe w ramach metody automatycznej z podatkiem należnym z tytułu wyboru trybu sprzedaży ratalnej. Czynnik w 3,8% podatku NII i inne istotne aspekty. Z pomocą profesjonalisty podatkowego, możesz zdecydować, które podejście jest najlepsze dla Twojej sytuacji.

Jest jeszcze jeden skręt do rozważenia: Prezydent Trump zaproponował obniżenie stawek podatkowych i uchylenie Obamacare’a (i przypuszczalnie podatku NII). Jeśli tak się stanie, może to osłabić korzyści podatkowe wynikające z wyboru opodatkowania całej kwoty sprzedaży ratalnej w 2016 r.

Najlepszy pomysł: Masz czas do wydłużenia terminu składania deklaracji podatkowych w 2016 r. – 16 października 2017 r. – na podjęcie ostatecznej decyzji.

Ten artykuł został przedstawiony przez Bill.com, platformę płatności w chmurze, która pomaga księgowym i księgowym skupić się na tym, co najważniejsze – na ich klientach.