Sąd podatkowy: Co kwalifikuje Real Estate Pro do uzyskania odpowiednich odliczeń?

Istnieje duża różnica podatkowa pomiędzy podatnikami, którzy zgodnie z prawem podatkowym są traktowani jako specjaliści w dziedzinie nieruchomości, a tymi, którzy są uważani za jedynie biernych inwestorów. Jednakże, jak wynika z nowej sprawy, Pourmirzaie, TC Memo 2018-26, 3/8/18 , musisz wykazać, że włożyłeś w czasie, aby zakwalifikować się jako profesjonalista w dziedzinie nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, inwestorzy w takich działaniach jak nieruchomości, w których nie uczestniczą materialnie, mogą jedynie dokonać odliczeń do wysokości swojego “pasywnego dochodu” za dany rok. W związku z tym nie mogą oni żądać rocznych strat (chociaż dopuszczalne są ograniczone odpisy dla inwestorów inwestujących w nieruchomości, którzy podlegają stopniowemu wycofywaniu dochodów).

Jednakże, jeśli Twoja działalność w zakresie nieruchomości wzrośnie do poziomu bycia profesjonalistą w dziedzinie nieruchomości, można odliczyć stratę od dochodów niepasywnych, tak jak w przypadku każdej innej działalności. Istnieją dwa kluczowe wymogi, aby zakwalifikować się jako specjalista w dziedzinie nieruchomości:

  1. Ponad połowa usług osobistych, które wykonują Państwo we wszystkich transakcjach lub firmach w ciągu roku podatkowego, jest wykonywana w transakcjach dotyczących nieruchomości lub firmach, w których Państwo istotnie uczestniczą.
  2. Musisz spędzić więcej niż 750 godzin na handlu nieruchomościami lub działalności gospodarczej.

Jeśli spełniasz ten dwuczęściowy test, czynności związane z nieruchomościami, w których materialnie uczestniczysz, nie są traktowane jako czynności bierne.

Fakty: Przez okres trzech lat para twierdziła, że poniosła znaczne straty w związku z pięcioma wynajmowanymi nieruchomościami, w tym czterorodzinną nieruchomością mieszkalną w San Jose w Kalifornii; kondominium jednorodzinnym w San Diego w Kalifornii; rezydencją jednorodzinną w Tucson w Arizonie; kondominium jednorodzinnym w Bremerton w Waszyngtonie; oraz rezydencją jednorodzinną w Discovery Bay w Kalifornii. Ponadto, przez rok ubiegali się o odszkodowanie z tytułu użytkowania nieruchomości w systemie Marriott timeshare. Następujące czynniki również miały miejsce w tym przypadku:

  • Podatnicy byli współodpowiedzialni za zarządzanie nieruchomością w San Jose. Nie prowadzili biura na terenie posiadłości ani nie przechowywali tam narzędzi. Ponadto nie prowadzili równoczesnej ewidencji czasu spędzonego na terenie posiadłości.
  • Podatnicy dzielili również odpowiedzialność za zarządzanie nieruchomością w San Diego. Ale na próbie żona nie mogła sobie przypomnieć, jakie konkretnie rodzaje działań zarządczych wykonywała tam poza wizytą w nieruchomości, aby ją przygotować i poznać nowych najemców.
  • Para nie zarządzała bezpośrednio majątkiem Tucson. Zamiast tego zatrudnili zarządcę nieruchomości, z którym żona zeznała, że komunikowała się tylko sporadycznie.
  • Para zajmowała się lokatorami w lokalu Bremerton przez telefon, chociaż żona nie mogła sobie przypomnieć, ile czasu spędziła na rozmowach telefonicznych z lokatorami.
  • Podatnicy sami zarządzali nieruchomością Discovery Bay. W ciągu tych lat był jeden najemca. Żona zajmowała się nią głównie przez telefon
  • Podatnicy nie przedstawili żadnych dowodów dotyczących użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie przez Marriott.

Po zbadaniu stanu faktycznego Sąd Skarbowy stwierdził, że podatnicy nie prowadzili równoczesnej ewidencji czasu poświęconego na działalność w zakresie nieruchomości. Oferowali jedynie kalendarze, które były przygotowywane z pamięci żony, a jej zeznania nie posuwały ich do przodu. Wpisy w kalendarzu były niejasne, takie jak “papierkowa robota” i “płacenie rachunków”.

Ponadto Trybunał zauważył, że para nie posiadała biura ani narzędzi w nieruchomości w San Jose, mimo że twierdziła, że spędziła tam dużo czasu. Wreszcie, Trybunał zauważył, że podatnicy twierdzili, że spędzili czas pracując w jednej z ich nieruchomości na Zachodnim Wybrzeżu, podczas gdy wyciąg z banku wykazał, że dokonywali zakupów żywności i innych zakupów w Nowym Jorku, na Florydzie i w Pensylwanii.

Na dole: Podatnicy nie są specjalistami od nieruchomości. Zaprzeczono odliczeniom za ich bierną działalność.

Doradzaj swoim klientom, którzy biorą udział w działalności związanej z nieruchomościami, aby prowadzić szczegółową dokumentację ich przyjazdów i wyjazdów. Dokumentacja może być w stanie pomóc w ratowaniu cennych strat podatkowych.