Surowa rzeczywistość podatkowa dla pasywnych inwestorów na rynku nieruchomości

Przepisy podatkowe zezwalają na różne zachęty dla inwestorów, którzy przenoszą pieniądze do spółek nieruchomościowych i innych rodzajów schronisk podatkowych, takich jak spółki komandytowe. Kluczową atrakcją dla inwestorów jest to, że te transakcje dotyczące nieruchomości są przeznaczone do generowania dużych strat papieru, przynajmniej w krótkim okresie czasu.

Jednak przepisy podatkowe stają się surowe i skomplikowane dla inwestorów inwestujących w nieruchomości, którzy ponoszą straty uznawane za “bierne”. Ogólnie rzecz biorąc, inwestorzy nie mogą wykorzystywać tych strat do kompensowania dochodów, które uzyskują z wynagrodzeń, dochodów z samozatrudnienia, odsetek, dywidend, sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, emerytur i wypłat z IRA lub innych porozumień emerytalnych.

Straty niedopuszczalne są zawieszane i przenoszone na następne lata podatkowe na czas nieokreślony. Zasady dotyczące strat biernych zabraniają inwestorom odliczania strat do czasu osiągnięcia przez nich pasywnych dochodów lub sprzedaży inwestycji biernych.

Którzy inwestorzy na rynku nieruchomości podlegają zawiłym ograniczeniom w zakresie strat biernych? Tylko inwestorzy bierni – czyli osoby, które nie “uczestniczą materialnie” w działalności swojego przedsięwzięcia (nie inwestorzy, którzy uczestniczą materialnie), a więc osoby aktywnie zaangażowane w działalność gospodarczą.

Jak aktywnie muszą angażować się inwestorzy, aby uwolnić się od ograniczeń strat biernych? Zaangażowanie musi być całoroczne, “regularne, ciągłe i merytoryczne”.

Inwestorzy pasywni nie mogą wykorzystywać strat do kompensowania tego, co otrzymują jako “dochód aktywny” (wynagrodzenia i inne dochody) lub “dochód portfelowy” (dywidendy i odsetki, a także zyski ze sprzedaży akcji i innych inwestycji). Ogólnie rzecz biorąc, są oni w stanie kompensować bierne straty tylko z dochodami z innych pasywnych działań.

Straty bierne, które nie podlegają natychmiastowemu odliczeniu, nie są bezwartościowe. Umieszcza się je w zawieszonej animacji, a nie kasuje. Inwestorzy mogą przechowywać niewykorzystane straty przez późniejsze lata, aż będą mogli je wykorzystać na poczet dochodów z pasywnych źródeł. Wreszcie, inwestorzy mogą kompensować pozostałe niewykorzystane straty z wynagrodzeniami i wszelkimi innymi rodzajami dochodów ze źródeł niepasywnych, gdy sprzedają lub w inny sposób zbywają swoje udziały w nieruchomościach, które wygenerowały bierne straty.

Specjaliści w zakresie nieruchomości

Istnieje ważny wyjątek od uciążliwych zasad dotyczących strat biernych dla ludzi w branży nieruchomości. Wyjątek ten dotyczy osób, które materialnie uczestniczą w działalności przedsiębiorstw z branży nieruchomości, czy to jako deweloperzy, budowniczowie, wynajmujący, zarządcy, pośrednicy itp.

Którzy specjaliści od nieruchomości korzystają z wyjątku? Tylko ci, którzy zdadzą dwustopniowy test na dany rok. Po pierwsze, poświęcają oni ponad 50 procent swoich osobistych usług dla firm z branży nieruchomości. Po drugie, pracują więcej niż 750 godzin w firmach, w których materialnie uczestniczą jako deweloperzy, wynajmujący, itp.

Istnieje jeszcze jeden wymóg dla specjalistów, którzy pracują jako pracownicy. Muszą oni posiadać co najmniej 5 procentowy udział w działalności pracodawcy. Tak więc ktoś pracujący w korporacji deweloperskiej i nieposiadający żadnego z jej udziałów podlega zasadom strat biernych na swoich osobistych inwestycjach w nieruchomości.

Ulga dla kwalifikujących się osób, które faktycznie spędzają większość swojego czasu w nieruchomości. Ich straty z tytułu wynajmu nie są uznawane za bierne. W związku z tym mogą one zrekompensować swoje straty z innych rodzajów dochodów, takich jak płace, premie, zyski z niepowiązanych przedsiębiorstw, odsetki, i tak dalej.

Wyjątek dla ludzi z branży nieruchomości nie jest nieograniczony. Nie przewiduje on żadnych ulg dla osób fizycznych, które poniosły straty w związku z innymi rodzajami transakcji związanych z podatkiem od nieruchomości, takimi jak spółki komandytowe. Przepisy dotyczące strat biernych pozwalają tym osobom fizycznym na odliczenie strat jedynie od dochodów biernych pochodzących z podobnych umów o udzieleniu schronienia.

Limited Break for Active Managers

Kodeks podatkowy zawiera kolejny wyjątek od zasad dotyczących strat biernych dla osób prowadzących działalność w sektorze nieruchomości. Ten przepis stanowi pewną ulgę dla osób, które spełniają warunek “aktywnego zarządzania”, który jest dla nich o wiele łatwiejszy do spełnienia.

Wymagania dotyczące badań

Oprócz różnych innych obowiązków, Ty (lub Twój współmałżonek) musisz uczestniczyć w podejmowaniu decyzji zarządczych, takich jak zatwierdzanie najemców, ustalanie warunków najmu i zatwierdzanie projektów ulepszeń kapitałowych. A ty (wraz z małżonkiem) musisz mieć co najmniej 10 procentowy udział w nieruchomości. Należy spełnić te wymagania i można odliczyć straty z tytułu czynszu od pensji i innych rodzajów dochodów.

Odliczenie za straty z wynajmu jest ograniczone do 25.000 dolarów, i to nie dla grubych kotów. Odpis zaczyna się stopniowo wycofywać, gdy twój zmodyfikowany skorygowany dochód brutto przekroczy 100 000 dolarów i znika całkowicie, gdy przekroczy 150 000 dolarów. Niewykorzystane straty mogą zostać przeniesione na późniejsze lata.

Artykuły dodatkowe .Przypomnienie dla księgowych, którzy chętnie udzielą porad, jak zwrócić uwagę klientów na taktyki, które obniżają podatki na ten rok, a nawet dają przewagę na przyszły rok: Wejdź do archiwum moich artykułów (ponad 225 i liczenie).