Szybki przewodnik po butach podlegających opodatkowaniu

Klienci, którzy przygotowują się do przeprowadzenia wymiany 1031 często pytają: Czy możliwa jest wymiana, która podlega częściowemu opodatkowaniu? Wielu z nich pyta, ponieważ obawiają się, czy będą w stanie zorganizować nieruchomość (lub nieruchomości) o wystarczająco wysokiej wartości.

Aby uzyskać pełne odroczenie podatku w wymianie, klienci muszą wydać wszystkie wpływy ze sprzedaży i odzyskać wszelkie spłacone długi. Ale wymiana nie musi prowadzić do takiego wyniku. Możliwe jest otrzymanie pewnej ilości gotówki (po wymianie) lub uzyskanie ulgi w spłacie długu i nadal odroczenie części zobowiązania podatkowego. W tym poście omówimy jeden z kluczowych tematów w sekcji 1031, temat rozruchu.

Pod względem technicznym, boot odnosi się do każdego rodzaju własności otrzymanej w ramach wymiany, która nie jest podobna do zrzeczonej się własności. Oznacza to, że może on przybierać różne formy, nie tylko gotówki lub umorzenia długów, chociaż należą one do najbardziej powszechnych rodzajów. W tym przypadku jednak zajmę się tylko gotówką i kredytem hipotecznym.

Cash Boot

Taki rodzaj może być otrzymany albo dobrowolnie, np. gdy podatnik chce wydobywać środki pieniężne, albo mimowolnie, np. gdy podatnik nie jest w stanie zlokalizować nieruchomości zastępczej o odpowiednio wysokiej wartości. W tej pierwszej sytuacji podatnicy chcą wydobywać określoną ilość środków pieniężnych w celu sfinansowania innych zakupów. Można to zrobić, ale środki pieniężne zostaną opodatkowane do wysokości zysku. W drugim scenariuszu, jeżeli podatnik posiada nieruchomość o wartości 1 miliona dolarów, przy czym podstawa opodatkowania wynosi 500 000 dolarów, i może zlokalizować jedynie nieruchomości zastępcze o wartości 750 000 dolarów, to musi być przygotowany na zapłacenie podatków od środków pieniężnych, które nastąpią później. Jest to często nazywane “kupowaniem”.

Tak długo, jak wymiana jest zgodna ze wszystkimi przepisami prawnymi dotyczącymi odbioru, częściowa wymiana z użyciem cash boot nie spowoduje awarii. Innymi słowy, samo otrzymanie cash boot nie oznacza, że pozostały zysk nie może zostać odroczony.

Buty hipoteczne

Tego typu sytuacja ma miejsce, gdy podatnik posiada istniejący kredyt hipoteczny, który jest spłacany przez sprzedaż i nie nabywa hipoteki o równej wartości przy zakupie.

Weźmy pod uwagę ten przykład:Podatnik jest właścicielem nieruchomości o wartości 1 miliona dolarów, z podstawą 450 000 dolarów i kredytem hipotecznym w wysokości 200 000 dolarów. W momencie sprzedaży, kredyt hipoteczny zostanie spłacony, więc fundusz wymiany będzie miał około 800.000 dolarów.

Wpisz swój adres e-mail, aby zapisać się do naszego newslettera i otrzymywać co tydzień najlepsze informacje o AccountingWEB.Wpisz adres e-mail *Enter adres e-mailSign up

Nie oznacza to jednak, że trzeba wydać tylko 800 000 dolarów, aby uzyskać pełne odroczenie podatku. Podatnik musi również albo nabyć hipotekę w wysokości co najmniej $200,000 albo wnieść dodatkową gotówkę w celu zbilansowania kredytu. Jeśli po prostu wykorzysta tę gotówkę na zakup nieruchomości wartej 800 000 $, będzie miał 200 000 $ ulgi w spłacie długu, czyli “start hipoteczny” i ta kwota będzie podlegała opodatkowaniu. Aby uzyskać pełne odroczenie podatku, podatnik musiałby nabyć nieruchomość wartą co najmniej 1 milion dolarów i wnieść dodatkową gotówkę lub uzyskać nowy kredyt hipoteczny.

Jak widzisz, jest dobry powód, dla którego klienci poruszają ten temat. Chcą wiedzieć, czy mogą dobrowolnie wziąć gotówkę na finansowanie innych rzeczy. Chcą również znać potencjalne konsekwencje, które mogą wyniknąć z kredytu hipotecznego lub zakupu o obniżonej wartości. Dobra wiadomość jest taka:Częściowa wymiana jest dozwolona; nie musi powodować załamania wymiany. Ale jeśli celem jest pełne odroczenie podatku, to podatnik musi zrozumieć, jak działa boot i jak można tego uniknąć.

Powiązane artykuły

Zrozumienie czterech elementów podstawowych sekcji 1031

Jak zapewnić doradcę w sprawie notatek o powrocie