Tax Court Corner: A Lesson in Real Estate Professionals

Aby zakwalifikować się do zawodów związanych z nieruchomościami w oczach IRS, podatnik musi udowodnić, że spędził 750 godzin w zawodzie związanym z nieruchomościami.Można to zweryfikować na wiele różnych sposobów, ale najczystszym sposobem jest równoczesna ewidencja.Jednak pełnoetatowa praca zawsze odstraszała większość podatników od udowodnienia tej ilości czasu spędzonego na nieruchomościach.

Ale w niedawnej sprawie Mohammad M. Zarrinnegar, et ux. v. Commissioner , TC Memo 2017-34, amerykański sąd podatkowy uznał, że dentysta również kwalifikował się jako specjalista w dziedzinie nieruchomości i dlatego mógł odliczać straty od nieruchomości.

Fakty w tej sprawie są następujące: Dr. Mohammad Zarrinnegar i jego żona, Dr. Mary Dini, są dentystami i mają własną praktykę. W latach, o których mowa, od 2010 do 2012 roku, pracowali w swojej praktyce dentystycznej na zmiany. Dini pracowała w poniedziałki, środy, czwartki i piątki od 9:00 do 14:30, a niektóre soboty od 8:00 do południa. Zarrinnegar pracował w gabinecie w poniedziałki, środy, czwartki i piątki od 14:30 do 18:00

.

W omawianym okresie para posiadała również firmę zajmującą się nieruchomościami. Składała się ona z działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Zarrinnegar i czterech wynajmowanych nieruchomości, które były własnością pary i którymi Zarrinnegar zarządzała. Dini nie brała udziału w działalności w zakresie nieruchomości.

Zarrinnegar spędził setki godzin na czynnościach związanych z działalnością maklerską, w tym na wycieczkach dla maklerów, wyszukiwaniu ofert, otwieraniu domów, oglądaniu nieruchomości i spotkaniach z klientami. Co roku poświęcał też sporo czasu na zarządzanie czterema wynajmowanymi przez parę nieruchomościami. Spędził ponad 1000 godzin na działalności związanej z nieruchomościami w ciągu każdego roku, o którym mowa.

Na Załączniku E, Uzupełniające dochody i straty , dołączonym do deklaracji podatkowych, para zgłosiła straty z działalności na rynku nieruchomości w wysokości $221,582 za rok 2010, $242,276 za rok 2011 i $220,788 za rok 2012.

IRS argumentował, że zgodnie z sekcją 469 lit. a) Kodeksu wymagane jest wyłączenie żądanych przez nich odliczeń z tytułu strat z działalności związanej z nieruchomościami. IRS nie kwestionował istnienia lub wysokości strat ani nie twierdził, że odliczenia, których dotyczy wniosek, są niedozwolone lub ograniczone przez jakiekolwiek inne przepisy lub zasady prawa.

Wewnętrzny kodeks podatkowy zasadniczo nie zezwala na odliczenie strat z tytułu pasywnej działalności osób fizycznych i niektórych podmiotów, ale zezwala na przeniesienie takich strat i traktowanie ich jako odliczenia przypisanego do takiej działalności w następnym roku podatkowym (sekcja 469 lit. a) i b)).

Działalność pasywna to działalność gospodarcza lub przedsiębiorstwo, w której podatnik nie uczestniczy w sposób istotny (sekcja 469 lit. c) pkt 1). Istotny udział to regularne, stałe i znaczne zaangażowanie w działalność gospodarczą (sekcja 469 lit. h) pkt 1).

Sąd Skarbowy stwierdził:

Co do zasady, działalność w zakresie wynajmu jest sama w sobie pasywna, niezależnie od tego, czy podatnik uczestniczy w niej w sposób istotny, czy też nie. Sekcja 469 lit. c) pkt 2. Jednakże w drodze wyjątku, działalność w zakresie wynajmu prowadzona przez podatników w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorstwach (zajmujących się zawodowo nieruchomościami) nie jest traktowana jako pasywna, jeżeli spełniony jest wymóg istotnego udziału. Sekcja 469 lit. c) pkt 7.

Zgodnie z sekcją 469 lit. c) pkt 7 lit. B) podatnik jest specjalistą w dziedzinie nieruchomości, jeżeli:

(i) Ponad połowa usług osobistych wykonywanych przez podatnika w transakcjach lub przedsiębiorstwach w ciągu takiego roku podatkowego jest wykonywana w transakcjach dotyczących nieruchomości lub przedsiębiorstwach, w których podatnik ma istotny udział, oraz

(ii) Taki podatnik wykonuje ponad 750 godzin usług w ciągu roku podatkowego w obrocie nieruchomościami lub w przedsiębiorstwach, w których podatnik istotnie uczestniczy.

W przypadku wspólnego zwrotu wymogi te są spełnione wtedy i tylko wtedy, gdy jeden z małżonków spełnia je oddzielnie. Ponieważ żona składającego petycję nie uczestniczyła w obrocie nieruchomościami, zastanawiamy się, czy działania męża składającego petycję spełniają ten test.

Udział rzeczowy podatnika ustala się oddzielnie w odniesieniu do każdej wynajmowanej nieruchomości, chyba że podatnik podejmie decyzję o traktowaniu wszystkich udziałów w wynajmowanej nieruchomości jako pojedynczej czynności związanej z wynajmem (sekcja 469 lit. c) pkt 7 A; sekcja 1.469-9 lit. e) pkt 1 przepisów o podatku dochodowym). Para przyznała, że nie dokonała takich wyborów.

Podatnik może spełnić wymóg udziału rzeczowego, jeżeli spełnia jeden z siedmiu testów, w tym następujące: “Udział osoby fizycznej w działalności za rok podatkowy stanowi zasadniczo całość udziału w tej działalności wszystkich osób fizycznych (w tym osób fizycznych niebędących właścicielami udziałów w tej działalności) za ten rok”. (sekcja 1.469-5T lit. a), Tymczasowe przepisy dotyczące podatku dochodowego)

IRS przyznał, że udział Zarrinnegara w każdej z jego działalności związanej z nieruchomościami, w każdym roku, którego dotyczy niniejsza sprawa, stanowi zasadniczo całość udziału w każdej działalności wszystkich osób. W związku z tym uznano, że materialny element uczestnictwa w teście zawodowym dotyczącym nieruchomości został spełniony.

Pozostawiło to elementy profesjonalnego testu nieruchomości, który Zarrinnegar musiał spełnić.Obejmowały one:

  • Czy ponad połowa usług osobistych wykonywanych przez Zarrinnegar w handlu lub firmach w ciągu każdego roku, o którym mowa, była wykonywana w handlu nieruchomościami lub firmach.
  • Czy Zarrinnegar wykonał ponad 750 godzin usług w ciągu każdego roku w danym roku w handlu nieruchomościami lub przedsiębiorstw.

Ponieważ Zarrinnegar pracował mniej niż 1.000 godzin rocznie w gabinecie dentystycznym i więcej niż 1.000 godzin rocznie w branży nieruchomości, oba te elementy zostały spełnione.

Sekcja 1.469-5T lit. f) pkt 4 tymczasowych przepisów dotyczących podatku dochodowego, 53 Fed. Reg. 5727, mówi:

Zakres udziału osoby fizycznej w działalności może być ustalony za pomocą wszelkich rozsądnych środków. Współczesne dzienne sprawozdania czasowe, dzienniki lub podobne dokumenty nie są wymagane, jeżeli zakres takiego uczestnictwa można ustalić za pomocą innych uzasadnionych środków. Rozsądne środki do celów niniejszego ustępu mogą obejmować między innymi identyfikację usług świadczonych w danym okresie oraz przybliżoną liczbę godzin spędzonych na wykonywaniu takich usług w tym okresie, na podstawie ksiąg spotkań, kalendarzy lub streszczeń.

Aby ustalić liczbę godzin, które Zarrinnegar spędzał każdego roku na swojej działalności na rynku nieruchomości, para zaproponowała jego zeznania i dzienniki godzin na lata 2010, 2011 i 2012. Każdy z dzienników wykazał, że Zarrinnegar spędzał ponad 1000 godzin rocznie na swojej działalności na rynku nieruchomości.

Zeznał, że kłody zostały przygotowane w tym samym czasie. Zeznał również o zawartości dzienników i był w stanie przypomnieć sobie obszerne szczegóły dotyczące wpisów. Para ta złożyła również zeznania kilku innych świadków, w tym Dini’s. Sąd stwierdził, że Zarrinnegar pracował ponad 1000 godzin rocznie w branży nieruchomości.

W związku z tym sąd stwierdził, że udział Zarrinnegar w działalności związanej z nieruchomościami w latach 2010, 2011 i 2012 spełnił warunek określony w art. 469 lit. c) pkt 7 lit. B, a sąd nie odrzucił odpisów na straty z tytułu wynajmu nieruchomości.