Tax Court Corner: Okoliczności przejściowe w przypadku działalności biernej

Wszyscy znamy zasady biernej utraty aktywności (PAL), jeśli chodzi o wynajem nieruchomości, ale w przypadku Joseph D. Moon, et al. v. Commissioner , amerykański sąd podatkowy wydał ostatnio opinię podsumowującą, która może zmienić sposób patrzenia na PAL.

Podsumowując, wszystkie straty na wynajmowanych nieruchomościach są bierne i podatnik może się ich domagać tylko wtedy, gdy spełniają one pewne skorygowane ograniczenia dochodu brutto.Ogólnie rzecz biorąc, uznaje się, że brały one istotny udział w działalności tylko poprzez posiadanie nieruchomości, jednak udział materialny nie jest wystarczający do uaktywnienia strat.

Aktywne uczestnictwo w działalności wymaga poświęcenia do 750 godzin czasu pracy na wynajem nieruchomości, aby straty zostały uznane za niepasywną. Ponadto, uznanie za profesjonalistę w dziedzinie nieruchomości uczyniłoby straty nie pasywnymi.

W latach, o których mowa, Joseph Moon był pełnoetatowym pilotem linii lotniczych w firmie UPS Inc. Jego żona, Darsey Moon, była instruktorem narciarstwa w niepełnym wymiarze godzin, który pracował przez 199,25 godziny, 53,25 godziny, 90,75 godziny i 96,25 godziny odpowiednio w latach podatkowych 2008, 2009, 2010 i 2011.

W ciągu tych lat Księżyce posiadały trzy nieruchomości do wynajęcia. Wszystkie trzy nieruchomości były rezydencjami jednorodzinnymi. Jedną z nieruchomości sprzedali pod koniec 2009 roku.

Darsey Moon osobiście nadzorowała wszystkie działania związane z wynajmem i zarządzała nieruchomościami, łącznie z naprawami i remontami, otrzymując jedynie pewną pomoc od męża, ponieważ został zatrudniony na pełny etat jako pilot UPS.Darsey miała więcej czasu na zarządzanie nieruchomościami, ponieważ była zatrudniona tylko w niepełnym wymiarze godzin jako instruktor narciarski. Ważne jest to, że prowadziła równoczesne dzienniki czasu spędzonego w wynajmowanych nieruchomościach.

Kiedy IRS badał zwroty, skondensował logi do podsumowań działalności w celu uzasadnienia wnioskowanych odliczeń. W podsumowaniach działalności udokumentowano, że w 2008 r. przepracowała 1 002,5 godziny, w 2009 r. 1 227,5 godziny, w 2010 r. 834,5 godziny, a w 2011 r. 863,5 godziny w zakresie działalności związanej z wynajmem nieruchomości.

W trakcie kontroli IRS ustalił, poprzez zawiadomienia o brakach, że Księżyce wnioskowały o odliczenie strat za omawiane lata, podlegały Code Section 469 (ograniczenia PAL). Podatnicy zrobili to, co było w granicach ich uprawnień, co jest przedmiotem wniosku o ulgę w Sądzie Skarbowym.

W jakiś sposób sprawa ta została faktycznie rozstrzygnięta w sądzie, ponieważ Sąd Skarbowy potraktował zarzuty zawarte w zmienionej odpowiedzi MRS i stwierdzeniach zawartych w memorandum przygotowawczym jako ustępstwo, że działalność podatnika w zakresie wynajmu nieruchomości nie była bierna w 2009 r.

W swoim memorandum przygotowawczym IRS stwierdził, że godziny, które Darsey spędziła na sprawach biznesowych i podatkowych w 2008, 2010 i 2011 r., były godzinami pracy dla inwestorów i powinny być wyłączone z liczby godzin, które spędziła w handlu nieruchomościami lub przedsiębiorstwach w celu ustalenia, czy działania te były bierne. IRS stwierdziła również, że godziny, które Darsey spędziła w 2008 r. na jednej z nieruchomości, powinny zostać wyłączone, ponieważ nie uczestniczyła ona w sposób istotny w tej nieruchomości. IRS nie przedstawiła w swoim briefie argumentów dotyczących tych kwestii. W związku z tym Sąd Skarbowy stwierdził, że IRS zrezygnował z tych kwestii.

Niech to będzie dla ciebie ostrzeżenie.IRS, w sądzie, wybierze większą z bitew i będzie z nimi walczyć.Powinieneś zrobić to samo, gdy reprezentujesz klienta.Reprezentuję każdą sprawę wierząc, że zrezygnuję z tego, ale nie jestem skłonny zrezygnować z większej sprawy.

Ponieważ IRS nie twierdziła, że Darsey nie uczestniczyła w istotny sposób w żadnym ze swoich transakcji dotyczących nieruchomości lub przedsiębiorstw w ciągu któregokolwiek z omawianych lat, sąd potraktował to zaniechanie jako koncesję, na mocy której Darsey uczestniczyła w istotny sposób we wszystkich swoich transakcjach dotyczących nieruchomości lub przedsiębiorstwach w ciągu omawianych lat.

Krótko mówiąc, w tym piśmie adwokat rządu albo źle załatwił sprawę, albo IRS faktycznie przyznał się do argumentacji.

W tej sprawie sąd zauważył, że IRS po raz pierwszy stwierdził w skrócie, że ilość czasu, jaką Darsey spędziła na podróżach z nieruchomości do nieruchomości, nie powinna być wliczana do jej działalności uczestniczącej. IRS popełnił kolejny błąd, nie podając liczby godzin, które kwestionowała, a żadna ze stron nie przedstawiła żadnych dowodów w tej sprawie.

W sprawie dotyczącej Sądu Podatkowego w 2013 r. Suriel przeciwko komisarzowi sąd orzekł, że kwestie poruszone po raz pierwszy w briefie nie zostaną uwzględnione w orzeczeniu, ponieważ uniemożliwiłoby to stronie przeciwnej przedstawienie dowodów, gdyby kwestia została poruszona w odpowiednim czasie.Zasadniczo jest to kwestia federalnych reguł dowodowych.

Sąd orzekł, że Darsey Moon zarówno aktywnie jak i materialnie uczestniczyła w tych działaniach, uznając ją tym samym za profesjonalistkę w dziedzinie nieruchomości.Orzekł przeciwko twierdzeniu IRS, że podatnik miał PAL. Ponadto sąd odrzucił twierdzenie IRS, że podsumowania działalności Darsey nie były wiarygodne, ponieważ dzienniki czasu, które prowadziła, nie były przygotowane w tym samym czasie i zawyżały czas, jaki spędzała na tej działalności.

Po rozpatrzeniu własnych zeznań podatnika i zapoznaniu się z dokumentacją sąd doszedł do wniosku, że kłody rzeczywiście zostały sporządzone jednocześnie i nie zostały zawyżone.

Krótko mówiąc, podatnik wygrał sprawę, ponieważ sąd uznał ją za profesjonalistkę w dziedzinie nieruchomości.

Powiązany artykuł:

Tax Court Corner: Jak sprawa trafia do Sądu Podatkowego USA