The Ins and Outs of the Home-Office Deduction

Chociaż każdy używa skrótu “potrącenie z urzędu” w odniesieniu do kwot, które można żądać, jeśli prowadzisz swoją firmę z domu, ważne jest, aby zdać sobie sprawę, że potrącenie z urzędu to w rzeczywistości wiele potrąceń dla różnych rodzajów wydatków.

Szczerze mówiąc, bierze się pod uwagę takie wydatki jak odsetki od kredytów hipotecznych, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie właściciela domu. Trzeba też amortyzować pewien procent domu. Jeśli spełniasz pewne wytyczne, sprzedaż Twojego osobistego domu jest wyłączona z podatku od zysków kapitałowych. Jeśli amortyzujesz swój dom i nazywasz go nieruchomością służbową, wyłączenie nie obejmuje części, która została wykorzystana do prowadzenia działalności gospodarczej, a procent od sprzedaży domu podatnika jest teraz opodatkowany podatkiem od zysków kapitałowych. Jednak w 2013 r. IRS wprowadził uproszczoną metodę ustalania odliczenia od podatku od nieruchomości mieszkalnej, która odejmowała podatek od dochodów kapitałowych od tabeli.

Wspólnym mianownikiem wśród tych odliczeń jest to, że IRS opracował jeden test w celu ustalenia, czy kwalifikujesz się do wszystkich z nich. Jeśli Twoje miejsce pracy nie spełnia wymogów testu “home office”, wydatki te są albo nie podlegają odliczeniu jako wydatki osobiste (takie jak czynsz, malowanie pokoju lub naprawa pieca), albo podlegają odliczeniu tylko jako odliczenia szczegółowe (takie jak odsetki hipoteczne lub podatki od nieruchomości).

Jeśli miałbyś prawo ubiegać się o ulgę rzeczową z tytułu wydatku związanego z Twoim domem, możesz ubiegać się o nią bez względu na zasady dotyczące odliczeń na rzecz biura domowego. Na przykład, odsetki od kredytu hipotecznego i podatek od nieruchomości będą mogły być odliczone w Załączniku A twojego rozliczenia podatkowego, nawet jeśli nie możesz skorzystać z odliczenia z urzędu skarbowego.

Zaletą odliczenia z tytułu biura domowego jest to, że część tych wydatków, które odnoszą się do biura domowego, może być odliczona jako “wydatki służbowe” w celu uzyskania dochodu brutto, co zapewnia znacznie większą ulgę podatkową.

Metoda zwykła vs. metoda uproszczona

Około 2012 r. potrącenie z biura domowego działało w ten sposób: Weźmiesz materiał kwadratowy z części domu, który używasz jako biuro i podzielisz go przez całkowitą ilość materiału kwadratowego. Spowodowałoby to “biznesowe wykorzystanie” domu. Jako prawowity właściciel domu, pokryłbyś pewne wydatki, takie jak odsetki od kredytów hipotecznych, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie właściciela domu, amortyzacja i elektryczność, w procentach części domu przeznaczonej na działalność gospodarczą, a to równałoby się odliczeniom powyżej linii.

Na przykład, załóżmy, że podstawą wydatków na dom jest brutto $350,000, a ty wykorzystujesz 20 procent wydatków na biznes. Gdyby 20 procent z 350.000 dolarów zostało zamortyzowane, z powodzeniem zamortyzowałbyś 70.000 dolarów domu. W przybliżeniu, twoja roczna amortyzacja wyniosłaby 1 795 dolarów. Ponadto, jeśli Twoje odliczenie mieściłoby się w 15 procentowym przedziale podatkowym, Twoje odliczenie podatkowe automatycznie wyniosłoby $269; przy 25 procentowym przedziale podatkowym wyniosłoby $449; przy 28 procentowym przedziale podatkowym wyniosłoby $503; przy 31 procentowym przedziale podatkowym wyniosłoby $556; przy 35 procentowym przedziale podatkowym wyniosłoby $628; a przy 39,6% – $711.

Teraz, potrącenie za zwłokę zostało zrobione na pięć lat, a ty sprzedałeś nieruchomość za 500.000 dolarów. Sprzedaż byłaby wolna od podatku, ale wyznaczyliście 20 procent domu jako nieruchomość biznesową, więc kiedy sprzedajecie dom, 30.000 dolarów będzie podlegało podatkowi od zysków kapitałowych. Jeśli stawka podatku od zysków kapitałowych wynosiłaby 15%, Twój podatek wynosiłby $4,500, a jeśli Twój podatek od zysków kapitałowych wynosiłby 20%, Twój podatek wynosiłby $6,000. Nie powiedzieliśmy nawet nic o 3,8-procentowym podatku od dochodów z inwestycji netto, który byłby należny od zysku kapitałowego, gdyby Twój dochód przekraczał 250.000 dolarów. Za każdym razem, gdy posiadasz aktywa, które nie podlegają opodatkowaniu, nie jest to idealne rozwiązanie.

W opcji uproszczonej, standardowe odliczenie wynosi 5 dolarów za stopę kwadratową, do 300 stóp kwadratowych wykorzystywanej powierzchni biurowej, z limitem 1 500 dolarów rocznie. Odliczenie, które bierzesz w opcji uproszczonej, nie może być większe niż dochód brutto z użytkowania domu w celach biznesowych i mniejsze wydatki biznesowe. Co ciekawe, nie musisz odzyskiwać żadnej amortyzacji przy sprzedaży domu.

Nowa metoda uproszczona
Metoda regularna
Odliczenie korzystania z biura domowego w odniesieniu do części miejsca zamieszkania jest dozwolone wtedy i tylko wtedy, gdy ta część jest regularnie wykorzystywana wyłącznie do celów służbowych.
Obowiązują te same zasady.
Dopuszczalna powierzchnia użytkowa domu w celach służbowych nie może przekraczać 300 stóp kwadratowych.
Procentowy udział domu wykorzystywanego do celów służbowych.
Standardowe $5 za stopę kwadratową jest używane do określenia odliczenia z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w domu.
Potrącenia cząstkowe związane z domem podzielone są między Załącznik A i Załącznik C lub F.
Brak odpisów amortyzacyjnych.
Odliczenie amortyzacyjne dla części domu używanej do prowadzenia działalności gospodarczej.
Brak odpisów amortyzacyjnych przy sprzedaży domu.
Odzyskanie amortyzacji od zysku ze sprzedaży domu.
Odliczenie nie może przekraczać dochodu brutto z tytułu użytkowania domu do celów służbowych, chyba że w przypadku wydatków służbowych.
Obowiązują te same zasady.
Kwota przekraczająca ograniczenie dochodu brutto nie może być przeniesiona .
Kwota przekraczająca ograniczenie dochodu brutto może zostać przeniesiona.
Można ubiegać się o przeniesienie straty z tytułu zastosowania metody zwykłej w poprzednim roku nie .
Można ubiegać się o przeniesienie straty z tytułu stosowania metody zwykłej w poprzednim roku, jeżeli w roku bieżącym spełniony jest wymóg testu dochodu brutto.

W jaki sposób klienci są uprawnieni

Aby móc ubiegać się o prawo do odliczenia od podatku VAT, podatnik musi spełniać określone kryteria. Musi on korzystać z części domu:

  • Wyłącznie i regularnie jako główne miejsce prowadzenia działalności.
  • Wyłącznie i regularnie jako miejsce spotkań lub kontaktów z pacjentami, klientami lub klientami w ramach normalnej działalności handlowej lub biznesowej.
  • W przypadku osobnej struktury, która nie jest dołączona do domu, w związku z działalnością handlową lub gospodarczą.

Jeśli podatnik jest pracownikiem, muszą być spełnione dodatkowe testy. Biuro musi być dla wygody pracodawcy, a nie podatnika. Ponadto podatnik nie może wynajmować żadnej części domu, która służyła do wykonywania usług na rzecz pracodawcy.

Dla wygody pracodawcy, a nie pracownika, trudno jest odzyskać pieniądze, jeśli chodzi o Sąd Skarbowy. W sprawie z 1989 r. Cadwallader przeciwko Komisarzowi , profesor wykorzystał część swojego domu jako biuro domowe i odliczył ją. IRS zbadał zwrot i nie zezwolił na odliczenie. Gdy sprawa trafiła do Sądu Skarbowego, sąd dowiedział się, że uniwersytet zapewnił profesorowi odpowiednią powierzchnię biurową.

Podatnik musi korzystać z biura domowego wyłącznie i regularnie. Aby spełnić kryterium wyłącznego użytkowania, podatnik musi mieć wydzielony obszar, który musi być regularnie i wyłącznie wykorzystywany do celów służbowych. Powierzchnia użytkowana na potrzeby biura domowego nie musi być jednym pomieszczeniem; może to być zbiór pomieszczeń, o ile powierzchnia ta jest wykorzystywana wyłącznie do celów służbowych. Jeśli powierzchnia ta jest wykorzystywana jako mieszanka firmowa i osobista, to nie może być używana.

W sprawie z 1981 r., Weightman przeciwko Komisarzowi , Sąd Skarbowy nie zgodził się na duże odliczenie od podatku, ponieważ podatnik pomieszał swoje biuro z sypialnią, ale co ważniejsze, Sąd Skarbowy stwierdził, że pokój nie musi być całym pomieszczeniem lub być fizycznie oddzielony od reszty domu. W 2002 roku, w sprawie Haung przeciwko Komisarzowi , Sąd Skarbowy potwierdził to ustalenie, gdy podatnik próbował odliczyć 75% pokoju, który był wykorzystywany wyłącznie do celów służbowych, mimo że cały pokój nie był wykorzystywany do celów służbowych. Ponadto, Sąd Skarbowy stwierdził, że siedziba może znajdować się wszędzie, nawet w niekonwencjonalnym miejscu, jeśli spełnione są wszystkie przepisy. W sprawie z 1981 r., Hughes przeciwko komisarzowi , podatnik korzystał z dużej szafy wjazdowej.

Spełniając test regularnego użytkowania, podatnik musi regularnie korzystać z konkretnej powierzchni domu. Korzystanie z niego nie może być przypadkowe ani ograniczone w czasie. Regularne użytkowanie nie stanowi dziennego użytkowania, ale może stanowić więcej niż jedno użytkowanie w miesiącu.

W 1997 r. Kongres zdefiniował wyrażenie “główne miejsce prowadzenia działalności” jako miejsce wykorzystywane do pracy papierkowej i zarządzania oraz do innych działań biznesowych, jeśli nie ma innej przestrzeni dostępnej za pośrednictwem pracodawcy.

Aby móc skorzystać zarówno z opcji uproszczonej, jak i z regularnego odliczenia z urzędu, podatnik musi spełnić pewne kryteria. Wewnętrzny kodeks podatkowy i sądy jasno określają, jakie są to zasady. Dobrą wiadomością jest to, że nie musisz ustalać sytuacji podatkowej dla swojego klienta, jeśli dokonujesz odliczenia.