Transakcje etapowe na giełdach

Transakcje krokowe nie są najłatwiejsze do zrozumienia. Zasadniczo, transakcje etapowe wiążą się z przekroczeniem celu danej zasady, nawet jeśli forma tej zasady może być przestrzegana.

Część trudności w przeprowadzeniu rzekomej transakcji etapowej ma związek ze zrozumieniem granic zasad, jak również pełnego zakresu celu danej zasady. W niektórych przypadkach, w zależności od okoliczności, może istnieć szerokie pole do dyskusji na temat tego, czy poszczególne etapy transakcji naruszają cel danej zasady.

Im bardziej biegli księgowi staną się dzięki tej koncepcji, tym lepiej będą mogli obsługiwać swoich klientów. Jeśli kroki klienta trafią do klasyfikacji transakcji, może on ponieść bardzo negatywne konsekwencje finansowe. Nauczenie się identyfikowania potencjalnych naruszeń może w rezultacie przynieść klientowi duże oszczędności. W ten sposób stworzysz większą i bardziej lojalną bazę klientów.

W tym poście przedstawimy kilka konkretnych przykładów, które powinny pomóc księgowym lepiej zrozumieć mechanikę tego pomysłu. Oba te przykłady będą dotyczyć transakcji etapowych na 1031 giełdach, ale możliwe jest przeprowadzenie transakcji etapowej w praktycznie każdej transakcji mającej konsekwencje podatkowe.

Krok Transakcje przychodzą w różnych formach

Jednym z kluczy do zrozumienia transakcji etapowych jest świadomość, że transakcje te mogą być realizowane w każdej formie. Doktryna transakcji etapowych jest w istocie serią testów, które służą do określenia “prawdziwej natury” danej transakcji, i czyni to poprzez analizowanie, jak pewne kroki odnoszą się do danej reguły. Innymi słowy, doktryna ta nie koncentruje się na badaniu samych kroków, lecz na analizie kroków w odniesieniu do celu konkretnych reguł.

Etapy muszą posiadać substancję, która ma być ważna

Innym dobrym sposobem na zrozumienie tego pojęcia jest pamiętanie, że etapy transakcji muszą mieć “treść”, aby były ważne, a treść zasadniczo odnosi się do treści ekonomicznej. Etap musi mieć niezależną przyczynę wystąpienia, musi mieć swoje własne niezależne uzasadnienie ekonomiczne.

Jeśli coś jest zrobione po prostu w celu “obejścia” zasady, lub w celu stworzenia korzystnej sytuacji finansowej, to jeden z testów doktryny transakcji etapowej prawdopodobnie będzie miał zastosowanie. Jest to przydatne narzędzie do pokazania, jak działa ta koncepcja, ponieważ można ją łatwo zastosować do każdego rodzaju sytuacji.

Przykład #1: Sprzedaj do Relatywnie do Inwestowania we Własną Nieruchomość

W tym pierwszym przykładzie zastosujemy zasadę, która mówi, że podatnik nie może wymienić się na dom, który już na początku wymiany jest jego własnością. Innymi słowy, w wymianie, “nieruchomość zastępcza” nie może być nieruchomością już posiadaną przez podatnika; musi być własnością innego podmiotu.

Przyjrzyjmy się prostemu scenariuszowi, który bardzo szybko zostałby zaklasyfikowany jako transakcja etapowa, gdyby do tego doszło:

Przypuśćmy, że podatnik jest właścicielem dwóch nieruchomości, Wynajmu nieruchomości A i Wynajmu nieruchomości B. Podatnik ten chce intensywnie inwestować w B, ponieważ rynek, na którym znajduje się B, nagle skoczył w górę wartości.

Sprzedaż A i zainwestowanie dochodów w B będzie miało o wiele większy sens finansowy. Aby uniknąć podatku od sprzedaży A, ten hipotetyczny podatnik sprzedaje B podmiotowi powiązanemu – w tym przypadku załóżmy, że jest to jego siostra.

Nasz hipotetyczny podatnik czeka rok, a następnie inicjuje wymianę 1031, angażując pośrednika i sprzedając A. Następnie nasz podatnik szybko nabywa od swojej siostry nieruchomość do wynajęcia B jako nieruchomość zastępczą.

Nawet nie zagłębiając się w zasady dotyczące podmiotów powiązanych, widzimy, że transakcja ta jest ewidentnie transakcją etapową, ponieważ sprzedaż na rzecz siostry podatnika nie miała innej funkcji niż uniknięcie zasady, która zabrania zakupu zastępczej nieruchomości należącej do podatnika. W tym przypadku podatnik byłby w stanie osiągnąć znacznie lepszy wynik, po prostu sprzedając swoją siostrę w celu stworzenia giełdy. Jest to jednak sprzeczne z celem tej zasady.

Przykład #2: Podmiot powiązany sprzedaje podmiotom niepowiązanym z Avoid 1031(f)(1)

Główna zasada dotycząca podmiotu powiązanego mówi, że ani podatnik, ani podmiot powiązany w wymianie nie może zbyć swojej własności w ciągu 2 lat. Załóżmy jednak, że podatnik i podmiot z nim powiązany opracowują plan uniknięcia tej zasady.

Rozważmy następujący scenariusz: podatnik posiada nieruchomość o niskiej podstawie. Podatnik wie o podmiocie powiązanym, który posiada nieruchomość o wysokiej podstawie prawnej. Podatnik chce uniknąć wysokich rachunków podatkowych, które wynikałyby ze sprzedaży, ale podmiot powiązany nie chce wymienić, ale chce gotówki za swoją nieruchomość.

Aby uniknąć stosowania zasady dwuletniej własności, podmiot powiązany sprzedaje swoją nieruchomość podmiotowi niepowiązanemu w ramach zwykłej sprzedaży. Następnie podmiot niepowiązany wymienia tę samą nieruchomość z podatnikiem w ramach wymiany pozornie niepowiązanego podmiotu. Ten sprytny zabieg pozwala podatnikowi na uzyskanie nieruchomości będącej wcześniej własnością podmiotu powiązanego, a podmiotowi powiązanemu na uzyskanie środków pieniężnych.

Jest to właśnie ten rodzaj scenariusza, któremu ma zapobiegać dwuletnia zasada własności. W rzeczywistości ten scenariusz został faktycznie przewidziany przez Senacką Komisję Finansów, kiedy po raz pierwszy zaproponowano zasadę dwóch lat.

Gdyby taki scenariusz został zbadany w ramach audytu, wymiana między podatnikiem a podmiotem niepowiązanym załamałaby się, ponieważ podjęte kroki wyraźnie wskazują na chęć uniknięcia zasady dwóch lat w celu uzyskania lepszego wyniku. Podatnik byłby zobowiązany do zapłacenia podatku tak, jakby nieruchomość została sprzedana za gotówkę.

Kredyt wizerunkowy: https://creditscoregeek.com/

Powiązane artykuły

Co należy wiedzieć o 1031 Koszty zamknięcia wymiany

Jak radzić sobie z partnerstwami w wymianie 1031