W przypadku emerytów i rencistów, hipoteki odwrotne są postrzegane jako naruszające świadczenia z tytułu zabezpieczenia społecznego.

Ponieważ liczba starzejących się osób zbliżających się do okresu wyżu demograficznego lub wchodzących na emeryturę stale rośnie, księgowi i specjaliści podatkowi mogą zostać poproszeni o poradę na temat najlepszych sposobów maksymalizacji dochodów klientów. Jedna taktyka nie do rozważenia: wykorzystanie odwrotnej hipoteki do opóźniania poboru składek na ubezpieczenie społeczne.

To najnowsze ostrzeżenie Biura Ochrony Finansowej Konsumentów (CFPB) w jego nowym opracowaniu, «Koszty i ryzyko związane z używaniem odwróconego kredytu hipotecznego do opóźniania poboru składek na ubezpieczenie społeczne».

«CFPB przeanalizował różne scenariusze i stwierdził, że na ogół odwrotne koszty kredytów hipotecznych przewyższają skumulowany wzrost zabezpieczenia społecznego, który właściciele domów otrzymaliby za życia, opóźniając wypłatę świadczeń socjalnych», stwierdza biuro w swoim badaniu. «Co więcej, zastosowanie tej strategii prawdopodobnie zmniejszy kwotę kapitału własnego dostępnego dla kredytobiorców w późniejszym okresie życia».

Zmniejszenie kapitału własnego może skłonić właścicieli domów do podjęcia próby sprzedaży swoich domów, ale będą oni musieli dokonać mniejszego wyboru, aby przenieść się do nowej lokalizacji lub poradzić sobie z szokiem finansowym, zgodnie z CFPB.

Odwrotny kredyt hipoteczny jest dostępny dla właścicieli domów, którzy mają co najmniej 62 lata. Kredytobiorcy nie spłacają kredytu dopóki ostatni kredytobiorca nie umrze lub nie przeprowadzi się z domu tak długo, jak długo mieszkają w domu, opiekują się nim i płacą podatki od nieruchomości oraz ubezpieczenie właściciela domu.

CFPB przewiduje, że do 2020 r. pięć milionów właścicieli domów skończy 62 lata i obawia się również, że szerokie propagowanie tego rodzaju usług może doprowadzić do tego, że więcej właścicieli domów będzie dążyć do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zasadzie odwróconej płatności. Zabezpieczenie społeczne i kapitał własny gospodarstw domowych będą prawdopodobnie głównymi źródłami dochodu emerytów w ramach ograniczonych planów oszczędnościowych na wypadek przejścia na emeryturę i dochodów z emerytur.

Jak wyliczają niektórzy emeryci, mogliby wykorzystać dochody z odwrotnego kredytu hipotecznego jako dochód, aby zastąpić to, co w przeciwnym razie otrzymywaliby na świadczeniach ZUS między minimalnym wiekiem uprawniającym do emerytury wynoszącym 62 lata a pełnym wiekiem emerytalnym wynoszącym 66 lub 67 lat (w zależności od daty urodzenia) lub maksymalnym wiekiem uprawniającym do świadczeń wynoszącym 70 lat.

Ale kapitał własny jest również kluczowym narzędziem finansowym dla emerytów. Według CFPB, w 2015 roku 80 procent osób w wieku 65 lat i starszych posiadało swoje domy – a większość z nich była ich właścicielami bez żadnych kredytów hipotecznych. To sprawia, że kapitał własny jest najbardziej wartościowym aktywem dla większości starszych konsumentów. Na przykład w 2013 r. kapitał własny stanowił prawie 20 proc. wszystkich aktywów posiadanych przez starszych konsumentów – znacznie więcej niż IRA, samochody, 401(k)s i tak dalej.

Ale odwrócone kredyty hipoteczne wykorzystują ten kapitał domowy i zmniejszają go. Właściciele domów nie tylko przejmują kwotę główną kredytu, ale także płacą odsetki, składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego i miesięczne opłaty za obsługę – wszystkie te opłaty są dodawane do kwoty kredytu co miesiąc. Często do salda kredytu doliczane są również koszty rozpoczęcia i zakończenia działalności.

«Stwierdzamy, że na ogół koszty kredytu hipotecznego w odwrotnej kolejności (tj. koszty początkowe, odsetki, składka i opłaty za ubezpieczenie hipoteczne) przekroczą dodatkową sumę pieniędzy w ramach dożywotnich świadczeń socjalnych, które właściciel domu zrealizuje za pomocą tej strategii» – stwierdza CFPB.

Oto przykład. Przeciętny właściciel domu posiada odwrotną hipotekę na siedem lat. Jeśli na koniec tego okresu właściciel domu będzie miał 69 lat, koszty hipoteki odwróconej wyniosą $31,900 – około $2,300 więcej niż dożywotnia kwota pieniędzy ($29,640) uzyskana z Social Security benefits, jeśli właściciel domu dożyje 85 lat.

A o 85, koszty odwrotnego kredytu hipotecznego wyniosłyby 178,000 dolarów, czyli około 149,000 dolarów więcej niż ta dożywotnia kwota pieniędzy z Ubezpieczenia Społecznego, jeśli właściciel domu dożyje 85.

Jest jednak pewne zastrzeżenie. Jeśli odwrotna pożyczka hipoteczna zostanie spłacona, gdy właściciel domu ma 67 lat, koszty pożyczki w wysokości $21,600 nie przekroczą kwoty roszczenia Social Security w wysokości $29,640.

Ale większość właścicieli domów prawdopodobnie nie będzie miała pieniędzy na spłatę pożyczki natychmiast po zażądaniu pełnych świadczeń socjalnych, chyba że sprzedadzą dom.

Według danych ZUS z 2014 r., dla osób w wieku 65 lat i starszych, świadczenia społeczne stanowią 63 procent ich dochodów. Odsetek ten wzrasta do 71 proc. w przypadku osób w wieku 80 lat i starszych.

Alternatywy dla odwrotnego kredytu hipotecznego obejmują:

  • Praca po ukończeniu 62 roku życia, która może zwiększyć świadczenia z tytułu ubezpieczenia społecznego poprzez zastąpienie lat niskiego lub żadnego dochodu z rejestru właścicieli domów. Dłuższa aktywność zawodowa pozwala również na większe oszczędności na emeryturze i spłatę długów.
  • W przypadku właścicieli domów, którzy są w związku małżeńskim, koordynacja ich strategii składania wniosków z małżonkami może również zwiększyć świadczenia socjalne.