Wskazówki dotyczące wydawania zezwoleń na odbiór nieruchomości w 1031 r.

Sekcja 1031 jest niewątpliwie jednym z najpotężniejszych narzędzi dla podatników w naszym kodeksie podatkowym. Prawidłowo przeprowadzona transakcja 1031 pozwoli podatnikowi na wykorzystanie odroczonego podatku od zysków kapitałowych do nabycia większej ilości nieruchomości biznesowych lub inwestycyjnych.

TCJA usunęła transakcje dotyczące nieruchomości osobistych z sekcji 1031, więc teraz podatnicy mogą jedynie odraczać podatki od zysków kapitałowych pochodzących z nieruchomości. Jednak nawet przy tym bardziej ograniczonym zakresie, jest to nadal niezwykle użyteczny przepis kodeksu.

Ze względu na swoją użyteczność, CPA mogą wyróżniać się z tłumu poprzez zapoznanie się z podstawami procesu wymiany 1031. Wymiana odroczona podatkowo jest zazwyczaj dość skomplikowana. Bez względu na to, jaka jest różnica, wszystkie wiążą się z szeregiem zasad. I, w zależności od transakcji, niektóre z nich mogą stwarzać ryzyko i wymagać doradztwa prawnego.

W tym poście omówimy, w jaki sposób umowy CPA mogą zapewnić klientom doradztwo w zakresie otrzymania nieruchomości zastępczej w tych transakcjach. W wielu przypadkach obawy nie ujawnią się w trakcie trwania transakcji, ale specjaliści od księgowości mogą wzmocnić swoją bazę klientów, udzielając wskazówek w tej dziedzinie, gdy tylko pojawi się ta kwestia. Umowy CPA mogą oferować podstawowe doradztwo, a następnie wskazywać osobom fizycznym kierunek właściwej pomocy prawnej, aby dać dodatkowe zabezpieczenie.

Po pierwsze, należy mieć świadomość, że istnieje kilka wariantów 1031 transakcji. W najprostszych, tak zwanych “odroczonych wymianach”, doradztwo dla klientów po otrzymaniu jest dość proste. Istnieje kilka jasnych zasad, a następnie dodatkowa, która jest nieco subiektywna.

Oto zasady jasnej linii:

a) nieruchomość zastępcza musi zostać odebrana przed końcem 180-dniowej osi czasu

b) nieruchomość zastępcza otrzymana po 45-dniowym okresie identyfikacji musi być właściwie zidentyfikowana

c) nieruchomość zastępcza otrzymana przed końcem 45-dniowego okresu identyfikacji jest traktowana jako nieruchomość prawidłowo zidentyfikowana

Na podstawie tych trzech jasnych zasad możemy wyróżnić kilka sposobów, w jaki CPA mogą zapewnić klientom użyteczne porady. W przypadku jednego, gdy jest to możliwe, klienci powinni starać się nabyć nieruchomość zastępczą przed końcem 45-dniowego okresu identyfikacji. Wyeliminuje to zarówno potrzebę identyfikacji, jak i możliwość załamania się wymiany. Wiele z nich kończy się niepowodzeniem, ponieważ podatnicy albo zapominają zidentyfikować nieruchomość, albo nie nabywają jej przed końcem okresu rozliczeniowego. Nabycie nieruchomości w okresie rozliczeniowym rozwiązuje oba te problemy.

Inną, bardziej subiektywną zasadą dotyczącą odbioru w odroczonych wymianach jest zasada, że otrzymana nieruchomość musi być “zasadniczo taka sama” jak zidentyfikowana nieruchomość. Identyfikacja polega na fizycznym opisie, a także na zbliżeniu godziwej wartości rynkowej. Jeśli otrzymana nieruchomość różni się zbytnio od któregokolwiek z tych identyfikatorów, wymiana może się załamać.

Reguła ta jest bardziej subiektywna, ponieważ nie ma wyraźnej wytycznej określającej, co czyni coś “zasadniczo takim samym”. Pewne informacje na ten temat znajdują się w rozporządzeniach dotyczących finansów publicznych, ale nie ma ostatecznego standardu lub zbioru standardów.

Oprócz tradycyjnej odroczonej wymiany, istnieje również “wymiana ulepszeń”. Obejmują one jedną lub więcej właściwości zastępczych, które nie zostały jeszcze wyprodukowane lub w pełni ukończone.

Umowy CPA mogą naprawdę pomóc w ich stosowaniu, dostarczając wskazówek dotyczących otrzymywania tych transakcji. Wymiana informacji o usprawnieniach jest dość powszechna, a podatnicy, którzy je przeprowadzają, bardzo często mają obawy związane z odbiorem. Przepisy skarbowe zawierają specjalne wskazówki dotyczące identyfikacji ulepszonego mienia. Zgodnie z sekcją 1031 lit. k)-1 lit. e) pkt 2 ppkt (i) podatnicy muszą podać tyle szczegółów, ile jest “wykonalne” w odniesieniu do ulepszeń w momencie identyfikacji. Jest to dodatek do standardowego opisu fizycznego, który jest również wymagany w przypadku odroczonej wymiany.

Sekcja 1031 lit. k)-(1) lit. e) pkt 3) ma bezpośrednie zastosowanie do otrzymania ulepszonej nieruchomości. Podobnie jak w przypadku nieruchomości nieulepszonej, prawidłowe otrzymanie wymaga, aby otrzymana nieruchomość była zasadniczo taka sama jak zidentyfikowana.

Ten “zasadniczo taki sam” wymóg ma jednak zastosowanie również do wprowadzanych ulepszeń. Oznacza to, że podatnik będzie musiał zapewnić, aby proponowane konstrukcje przebiegały zgodnie z planem, ponieważ wszelkie odstępstwa mogą spowodować niepowodzenie transakcji. Jeżeli na przykład klient zdecyduje się na wprowadzenie do nieruchomości o wiele większej liczby ulepszeń niż te, które zostały uwzględnione w pierwotnej identyfikacji, prawdopodobnie doprowadzi to do upadku giełdy.

Dla celów identyfikacji ulepszonej nieruchomości, godziwą wartością rynkową nieruchomości jest jej przybliżona wartość w momencie, gdy oczekuje się jej otrzymania. Dlatego też umowy CPA mogą doradzać klientom, aby upewnili się, że wszelkie zidentyfikowane przez nich ulepszenia są rzeczywiście uwzględnione w nieruchomości, którą ostatecznie otrzymają.

Dla umów CPA, w których klienci dokonują wymiany usprawnień, te porady po ich otrzymaniu okażą się dość cenne. Wymiana informacji o usprawnieniach jest bardziej skomplikowana, a zatem wywołuje więcej niepokoju. Jeśli księgowi mogą złagodzić przynajmniej część tego niepokoju, to pójdą daleko w kierunku zwiększenia zadowolenia klientów i poprawy ich ogólnej praktyki.