Wytyczne dotyczące stosowania sekcji 121 i 1031

Praktycznie wszystkie CPA, prawnicy podatkowi i inni specjaliści podatkowi zwrócą uwagę swoich klientów w pewnym momencie kariery zawodowej na wyłączenie dotyczące głównego miejsca zamieszkania na mocy sekcji 121 IRC. Podobnie istnieje takie samo prawdopodobieństwo, że prawnicy podatkowi będą sugerować, że co najmniej jeden z ich klientów przeprowadza odroczenie terminu płatności podatku na mocy sekcji 1031.

Obie te sekcje są jednymi z najbardziej korzystnych finansowo przepisów kodeksu podatkowego. Każda z tych sekcji sama w sobie ma potencjał, aby zaoszczędzić podatnikom setki tysięcy – a nawet miliony, jeśli sekcja 121 będzie wielokrotnie wykorzystywana – dolarów w podatkach.

Sekcja 121 odnosi się w szczególności do rezydencji osobistych, podczas gdy sekcja 1031 odnosi się do nieruchomości utrzymywanych w celach inwestycyjnych lub biznesowych. Wcześniej art. 1031 mógł być stosowany w odniesieniu do nieruchomości osobistych utrzymywanych w celach inwestycyjnych lub biznesowych, ale ostatnio został usunięty z ustawy o zwolnieniach podatkowych i pracy. O ile sekcje te są niewątpliwie skuteczne, gdy stosuje się je oddzielnie, o tyle w połączeniu z innymi sekcjami mogą być jeszcze bardziej użyteczne dla podatników.

Specjaliści podatkowi wszelkiego rodzaju – Philadelphia CPAs, Los Angeles doradcy podatkowi, Albany prawników podatkowych, i tak dalej w całym kraju – powinni zrozumieć zasady korzystania z tych dwóch sekcji razem tak, że mogą one lepiej służyć swoim klientom i pomóc im zmaksymalizować ich kondycję finansową.

Przekształcenie własności przed sprzedażą

Sekcja 121 zezwala podatnikom indywidualnym na wyeliminowanie do 250 000 USD, a podatnikom pozostającym w związku małżeńskim (składającym wniosek wspólnie) na wyeliminowanie do 500 000 USD zysku ze sprzedaży “głównego miejsca zamieszkania” (lub “głównego miejsca pobytu”). Aby kwalifikować się jako główne miejsce zamieszkania, podatnicy muszą być właścicielami nieruchomości i mieszkać w niej przez co najmniej 2 lata z ostatnich 5 lat. These 2 years do not have to run consecutively, and so it’s possible for a taxpayer to reside in a property for 1 year, live elsewhere for 3 years, go back and reside in the property for another year and then sell the property using the benefits of Section 121.

Jeśli masz klienta, który chce połączyć te sekcje przed sprzedażą, będzie on musiał ustanowić nieruchomość jako swoje prywatne miejsce zamieszkania, a następnie przekształcić ją w narzędzie inwestycyjne. Oznacza to, że Twój klient będzie musiał spełnić wymóg czasu określony w sekcji 121 oraz wymóg posiadania nieruchomości określony w sekcji 1031.

Sekcja 1031 kwalifikuje się wyłącznie do nieruchomości “przeznaczonych” do wykorzystania produkcyjnego w handlu lub działalności gospodarczej lub do inwestycji. Inaczej niż w przypadku sekcji 121, ten wymóg posiadania nie jest wyłącznie wymogiem czasowym, lecz opiera się na zamiarze podatnika, a zamiar ten jest ustalany poprzez uwzględnienie wszystkich istotnych faktów i okoliczności związanych z posiadaniem przez podatnika nieruchomości.

Oto jak może przebiegać transakcja obejmująca zarówno 121 jak i 1031 przed sprzedażą:

  • Państwa klient nabywa nieruchomość, wprowadza się i mieszka przez 2 lata, a następnie opuszcza ją i zamienia na wynajem
  • Twój klient przechowuje nieruchomość na inwestycje przez 18 miesięcy, będąc bardzo ostrożnym, aby traktować ją tak samo, jak każdą inną nieruchomość inwestycyjną
  • .

  • Twój klient następnie sprzedaje wynajętą nieruchomość i może skorzystać z wyłączenia przewidzianego w art. 121, a także z ulg podatkowych przewidzianych w art. 1031
  • .

Wykorzystanie 121 i 1031 w przydziale

Sekcje 121 i 1031 mogą być również łączone w przypadkach częściowego osobistego użytkowania nieruchomości inwestycyjnej. Możesz mieć klienta, który zbliża się do Ciebie i obecnie mieszka tylko w części swojej nieruchomości inwestycyjnej. Na przykład, możesz mieć klienta, który jest właścicielem wielojednostkowego kompleksu wynajmu – na przykład kompleksu z 4 jednostkami – i mieszka w 1 z tych jednostek, a pozostałe 3 wynajmuje niepowiązanym najemcom. W tym scenariuszu Państwa klient mógłby korzystać z obu części, tak jak w powyższym przykładzie, ale musiałby “przydzielić” część wykorzystywaną jako prywatne miejsce zamieszkania przy wymianie 1031.

Załóżmy, że kompleks 4 jednostek twojego klienta ma cenę sprzedaży 1 miliona dolarów. W tym przypadku podatnik przydzieliłby część związaną z osobistym miejscem zamieszkania i powołałby się na sekcję 121, aby wyeliminować zysk związany z tą częścią, a nie z całym kompleksem. Innymi słowy, tylko zysk zrealizowany z części przeznaczonej na pobyt stały kwalifikowałby się do wyłączenia na mocy sekcji 121, podczas gdy pozostałe dochody z pozostałych 3 jednostek musiałyby zostać przeznaczone na zastąpienie nieruchomości na mocy sekcji 1031.

Przeliczanie własności po sprzedaży

Zasady korzystania z tych sekcji w połączeniu po zakończeniu wymiany w ramach sekcji 1031 są nieco bardziej zaangażowane, a więc będziesz potrzebować porady dla swoich klientów odpowiednio. Po zakończeniu wymiany podatnicy mogą zamienić swoją nieruchomość zastępczą na osobistą rezydencję, a następnie skorzystać z przepisów sekcji 121 w celu wyeliminowania części (lub wszystkich, w zależności od sytuacji) zysków.

Jednakże w tym scenariuszu podatnicy muszą być właścicielami zastępczej nieruchomości przez co najmniej 5 lat od transakcji zamiany; jest to prawda, mimo że podatnicy nadal muszą jedynie używać tej nieruchomości jako osobistego miejsca zamieszkania przez 2 lata, aby spełnić wymóg dotyczący użytkowania określony w sekcji 121. Po nabyciu nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat i użytkowaniu jej przez okres co najmniej 2 lat w tym czasie podatnicy mogą zbyć nieruchomość wykorzystywaną w ramach transakcji zamiany i korzystać z przepisów działu 121.

Jednak w przypadku zamiany po zamianie, czas, w którym podatnik korzysta z nieruchomości jako osobistego miejsca zamieszkania, określa, jaka kwota zysku kwalifikuje się do wyłączenia. Zasada działa w następujący sposób: ilość czasu, w którym nieruchomość jest wykorzystywana do celów inwestycyjnych, jest uważana za “niekwalifikowalne wykorzystanie” w przypadku działu 121, a więc ta ilość czasu nie może być wykorzystana do celów wyłączenia; podatnicy będą umieszczać kwotę niekwalifikowalnego wykorzystania w ułamku jako licznik, a całkowita liczba lat, w których nieruchomość jest własnością, będzie umieszczana jako mianownik.

Ułamek, który się pojawia, stanowi część zrealizowanego zysku, którego nie można wykluczyć zgodnie z § 121. Oto przykład:

Twój klient kończy wymianę podobnego rodzaju, a następnie jest właścicielem nieruchomości przez łącznie 8 lat od daty transakcji

.

Twój klient wynajmuje nieruchomość na zaledwie 2 lata po wymianie, a następnie wprowadza się i ustanawia ją jako swoją osobistą rezydencję na kolejne 6 lat.

Następnie postanawia sprzedać nieruchomość i chce skorzystać z sekcji 121.

In this scenario, 2/8 of the gain (or ¼) would be considered not excludable under the principal residence exclusion because that would represent the non-qualifying use period during which the property was used for investment.

Ważne jest, aby pamiętać, że wymóg posiadania nieruchomości nadal obowiązuje po tej stronie transakcji po sprzedaży, dlatego też praktycy powinni być pewni, że będą doradzać swoim klientom w zakresie ryzyka związanego z przekształceniem ich nieruchomości w prywatne miejsce zamieszkania przedwcześnie. Jeśli podatnicy nie spełniają wymogu posiadania udziałów po stronie posprzedażnej, ponoszą ryzyko unieważnienia przez IRS bazowej transakcji wymiany 1031.