Wytyczne dotyczące ustawowych funduszy powierniczych w Delaware w 1031 r.

Jeśli jesteś w stanie zaoferować klientom odrobinę wiedzy, która daje im przewagę w danej sytuacji, zrobisz wiele, aby zabezpieczyć tego klienta na długi okres czasu. Jednym z takich przykładów jest możliwość doradztwa w tak złożonej kwestii jak inwestycja Delaware Statutory Trust (DST).

Delaware Statutory Trusts to narzędzia inwestycyjne, które umożliwiają współwłasność nieruchomości przez wielu inwestorów. W ostatnich latach instytucje te zyskały uznanie w wielu mediach. W tym poście omówimy korzyści i wady DST dla inwestorów rozważających giełdę 1031.

Ponieważ nieruchomość stanowiąca współwłasność w DST jest uważana za nieruchomość stanowiącą przedmiot zainteresowania dla 1031 celów wymiany, inwestorzy mogą wybrać DST jako nieruchomość zastępczą. Przeanalizujmy szczegółowo najbardziej znaczące korzyści i wady tych pojazdów.

DST są alternatywnym porozumieniem dla TIC

Przed zanurzeniem się w korzystne i potencjalnie niekorzystne aspekty DST, wspomnijmy najpierw o strukturze tych pojazdów. Zanim zapytają Państwo o to, jak te pojazdy mogą być dla nich korzystne, Państwa klienci bez wątpienia zadają sobie pytanie: czym dokładnie są DST? Jednym z przydatnych sposobów, aby owinąć sobie głowę wokół DST jest myślenie o własności typu tenancy-in-common(TIC).

TIC są porozumieniami dotyczącymi współwłasności, w których wiele osób posiada, prowadzi działalność i uczestniczy w zyskach ze wspólnego majątku. Budynki handlowe i zespoły apartamentów są okazjonalnie własnością na podstawie TIC.

W TIC współwłaściciele mają «niepodzielny udział ułamkowy», co oznacza, że mogą rozporządzać nieruchomością z własnej woli. A ten niepodzielny udział cząstkowy jest na mocy prawa uznawany za udział w nieruchomości. Tak więc, nawet jeśli technicznie współwłaściciele nie są właścicielami całej nieruchomości, to każda osoba posiada «nieruchomość», w przeciwieństwie do części niematerialnej własności osobistej.

Tak właśnie działa własność w DST. Wszyscy inwestorzy indywidualni są właścicielami «nieruchomości» (lub «udziałów w nieruchomości»), mimo że posiadają tylko część wspólnej nieruchomości. Fakt, że własność DST jest klasyfikowana jako taka sprawił, że pojazdy te stały się popularne wśród 1031 inwestorów giełdowych.

DST wymagają minimalnej inwestycji

Jedną z rzeczy, których inwestorzy muszą być świadomi, jest fakt, że DST wymagają minimalnej inwestycji. Minimalna inwestycja wynosi zazwyczaj około 100 000 USD, chociaż DST mogą oczywiście dowolnie zmieniać minimum.

Większość 1031 wymian obejmuje wpływy powyżej 100 000 USD, więc to minimum zwykle nie stanowi bariery. Jest to jednak coś, o czym należy pamiętać, zwłaszcza jeśli DST planuje się wykorzystać jako wtórną nieruchomość zastępczą, a nie pierwotną. Jeżeli inwestor musi rozładować dodatkowe 90.000 USD wpływów z wymiany, powinien wiedzieć, że może zaistnieć potrzeba wniesienia zewnętrznych środków w celu uzyskania odsetek za DST.

Usunięcie Twojej inwestycji może być trudne

Inną rzeczą, o której powinni wiedzieć potencjalni inwestorzy DST jest to, że usunięcie inwestycji z DST może być nieco trudne. DST wolą być stosunkowo stabilnymi narzędziami inwestycyjnymi, dlatego też po sprzedaży udziałów DST zazwyczaj wolą utrzymywać strukturę własnościową przez pewien czas w nienaruszonym stanie.

Może się to wiązać z podpisaniem umowy, na mocy której inwestor zostaje zamknięty w strukturze na czas określony. Może też wiązać się z obietnicą pozostania przy DST, chyba że wystąpią pewne nieprzewidziane okoliczności. W każdym razie, inwestorzy muszą po prostu mieć świadomość, że zbycie nabytego udziału w DST nie zawsze może być łatwą propozycją. Z tego powodu dobrym doradcą byłoby powiedzenie, że DST powinien być wybierany ostrożnie.

DST zapewniają zarządzanie dla inwestorów

Jedną z korzyści z DST jest to, że DST zapewniają zarządzanie dla inwestorów. DST posiadają niezależną firmę zarządzającą, która świadczy różnorodne usługi. To odróżnia DST od większości TIC. Dzięki temu DST mogą być stosunkowo pasywnymi narzędziami inwestycyjnymi, nawet wśród innych podobnych rodzajów inwestycji. Po nabyciu przez inwestora udziału w DST, może on przyjąć podejście «hands off» i nie musi się martwić, czy nieruchomość jest efektywnie zarządzana. Patrząc na sprawy z perspektywy «wysiłku wynagrodzeniowego», niewątpliwie czyni to DST atrakcyjną opcją.

DST zapewniają niski poziom ciągłych powrotów

Kolejnym aspektem DST, o którym powinni wiedzieć Państwa klienci, jest fakt, że DST zapewniają stosunkowo niskie, ale stałe zyski. Typowy roczny zwrot z inwestycji w DST jest stosunkowo niższy niż z innych inwestycji w nieruchomości. Średnia roczna stopa zwrotu wynosi około 5%. Zaletą jest jednak to, że DST są bardziej stabilne i w związku z tym zapewniają stały zwrot z inwestycji.

Wielu, jeśli nie większość, inwestorzy będą postrzegać to jako korzyść, ale inni mogą preferować nieco bardziej ryzykowne inwestycje, które przynoszą większe potencjalne zyski. W każdym razie, jest to coś, czego należy być świadomym. DST zazwyczaj posiadają duże, stabilne nieruchomości komercyjne (tj. duże wspólnoty luksusowych apartamentów, duże budynki komercyjne itp.), a zatem oferują stabilność, ale stosunkowo niskie stopy zwrotu. Jeśli Twój klient chce skorzystać z ich wymiany 1031 przychodzi do gry w ruletkę w nadziei na duży zwrot, powiedz mu, aby szukał gdzie indziej.

Powiązane artykuły

Demistyfikacja wymiany 1031

Doradztwo dla klientów w zakresie warstw z Sekcji 1031 Opodatkowanie